Panduan Lengkap Berbisnis Properti

Berbisnis properti membutuhkan banyak hal untuk dipelajari, berikut panduan lengkap berbisnis properti :

  1. Pilih Lokasi Yang Tepat:
  • Lokasi tidak harus yang luas karena sebenarnya 1  Kapling. (minimal tanah 60 m2, maksimal tipe 36) pun bisa diajukan subsidi. Dengan syarat dan ketentuan yang harus diketahui.
  • Pelajari aspek lingkungan yang terkait:
    • akses jalan
    • sumber air
    • sumber listrik dan
    • fasilitas umum: rumah sakit, pusat perbelanjaan,taman rekreasi dan lain sebagainya.
  • Pelajari aturan tata ruang & aturan teknis wilayah setempat, lalu sesuaikan aturan dengan bentuk tanah yang dicari.
  • Siapkan strategi permodalnya, karena dalam berbisnis properti strategi permodalan adalah faktor kunci.

 

  1. Lokasi

Meskipun untuk bisa mengembangkan perumahan subsidi sangat sensitif terhadap harga tanah, pemilihan lokasi tetap menjadi fase penting dalam proses berbisnis rumah bersubsidi. Jika ada idiom “karena rumah murah maka pastilah akan jauh dari keramaian” tidaklah sepenuhnya benar. Meskipun membangun rumah subsidi pasti daerah pinggiran, tetap saja harus dicari daerah pinggiran yang baik dan memiliki nilai tambah tinggi.

Berikut beberapa cara untuk memulai mencari lokasi yang tepat untuk dibangun rumah subsidi :

  1. Jalur Jalan Nasional

Dengan banyakanya dibangun jalan tol baru, titik – titik masuk dan keluar jalan tol perlu diperhatikan. Selain itu coba telusuri jalur jalan nasional penghubung antar kabupaten, pasti sulit untuk mendapatkan harga tanah yang layak untuk dibangun subsidi di tepi jalan nasional atau jalur exit jalan tol. Mungkin jika mencari 500m atau 1km masuk dari jalan utama masih ada beberapa lahan yang bisa diolah menjadi rumah subsidi.

  1. Jalur Kereta Api

Titik-titik stasiun kereta apa juga merupakan alat bantu untuk mencari lokasi yang bisa dibangun rumah subsidi. Sekali lagi dibutuhkan kreatifitas dan visi yang tajam untuk mencarinya, karena untuk bisa dikembangkan rumah subsidi sangat dibatasi harga tanah yang bisa diolah.

  1. Daerah Pengembangan Kota

Lazimnya dalam sebuah kabupaten/kota terdapat beberapa kecamatan utama dan kecamatan kecil. Jika daerah pusat kabupaten/kota sudah sangat sulit mencari tanah dengan harga yang bisa dikembangkan jadi rumah subsidi, mungkin kecamatan-kecamatan utama di kabupaten/kota tersebut bisa jadi pilihan untuk mencari lokasi rumah subsidi.

  1. Kota/Daerah Pemekaran

Daerah baru karena pemekaran wilayah bisa jadi sangat menjanjikan, tapi berhati-hatilah, karena arus kas sangat penting dan bisa jadi resiko jika tidak dikendalikan. Tidak sembarang daerah baru layak untuk dikembangkan rumah subsidi. Perhatikan siklus penjualan dan pengembangan kotanya. Kita berbisnis property subsidi untuk segera terjual bukan untuk menyimpan tanah dan dijual 5-7 tahun yang akan datang.

  1. Akses Bandara/Pelabuhan

Infrastrukur jadi kunci tumbuhnya asset property, dan bandara atau pelabuhan merupakan salah satu titik pendorong yang cukup ampuh. Mencari lokasi dengan akses terhadap bandara atau pelabuhan juga bisa jadi sarana untuk memulai mencari lokasi yang tepat dikembangkan jadi rumah subsidi.

  1. Kawasan Penyangga Industri

Kawasan industry menjanjikan banyak orang yang membutuhkan rumah. Dan rumah subsidi satu-satunya produk yang bisa dijangkau secara harga oleh para buruh pabrik pada umumnya. Dengan skema umr saat ini masih memungkinkan seorang buruh untuk bisa memiliki rumah subsidi. Jadi kawasan penyangga industry juga bisa jadi titik awal untuk hunting lokasi rumah subsidi.

 

  1. Aspek Lingkungan
  2. Akses Jalan & Saluran

Lebar jalan adalah penentu apakah sebuah lokasi layak atau tidak untuk dikembangkan. Meskipun rumah subsidi sangat tidak disarankan mencari lokasi yang aksesnya tidak bisa dilalui oleh mobil. Selain menyulitkan proses penjualan pada saat pembangunanpun akan jadi masalah.

Targetkan lokasi yang bisa dilalui mobil papas an. Sebaiknya minim lebar jalan 4m dan jangan kurang. Utamakan melihat badan jalan daripada lebar jalan eksisting, beberapa jalan sebenarnya lebar tetapi tidak full badan jalannya. Ini masih bisa diolah dengan mengecor atau paving sisa badan jalan yang belum diperkeras.

Hal lain yang penting adalah saluran air, yang bisa berarti 2 hal. Air untuk membuang dan air limpahan. Artinya dekat dengan saluran air akan memudahkan rumah yang kita bangun untuk mengalirkan air hujan, tetapi ini juga beresiko mendapatkan kiriman air dan berpotensi genangan di akses jalan maupun rumah yang dibangun.

  1. Sumber Air

Pada skema rumah subsidi, penyedia rumah subsidi diwajibkan menyediakan air bersih bagi rumah yang dibangunnya. Karenanya ketika mencari lokasi pemahaman apakah lokasi itu mendapatkan air bersih menjadi hal penting. Baik air bersih dari jaringan penyedia air minum daerah, maupun air bersih dari sumur artesis. Perlu dipastikan terlebih dahulu sebelum memilih sebuah lokasi.

  1. Sumber Listrik

Begitu pula dengan listrik, tidak bisa diabaikan dalam proses penentuan lokasi rumah subsidi. Meskipun akses dan harganya memenuhi syarat jika tidak bisa diakses jaringan listrik atau memerlukan biaya besar untuk membuat jaringan listrik sebaiknya diperhitungkan ulang. Perlu dihitung jumlah unit yang akan dibangun dengan biaya jaringan yang diperlukan. Karena pemerintah mewajibkan penyedia rumah subsidi untuk menyediakan listriknya.

  1. Fasilitas Umum

Selain memudahkan dalam penjualan rumah subsidi bagi pemilik rumah pertama, dekat dengan fasilitas umum merupakan hal yang penting untuk dipertimbangkan para investor yang mungkin juga akan ikut menjadi konsumen rumah yang akan dibangun tersebut.

 

  1. Tata Ruang & Aturan Teknis

Pemerintah daerah sudah mengatur zona sebuah wilayah apakah itu pertanian, industry, pemukiman, campuran dan lain sebagainya. Pengetahuan mendasar mengenai hal ini sangat penting diketahui. Jangan sekali-kali mengembangkan sebuah lahan diluar zona peruntukannya, selain menyebabkan masalah dengan pemerintah juga akan mendapatkan tuntutan dari para konsumen jika legalitasnya bermasalah.

Selain soal zona peruntukan kawasan, hal teknis lain yang secara mendasar perlu diketahui adalah peraturan yang melingkupi bisnis property ini. Rujukan dasarnya adalah Undang-Undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Kemudian turunan yang mengikat adalah peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota yang sangat perlu untuk diketahui. Biasanya disana diatur minimal prosentasi lahan fasum/fasos, lebar jalan, sempadan sungai, sempadan jalan dan beberapa pertimbangan teknis lainnya.

Untuk kegiatan kaplingan yang tidak membuat jalan sendiri, juga penting untuk tahu aturan-aturan ini, agar tidak digolongkan kepada usaha kaplingan illegal. Biasanya setiap daerah memiliki maksimal pemecahan tanah yang diijinkan, ini menjadi acuan maksimal kapling yang bisa dikelola perorangan.

Terakhir pemahaman dasar tentang pajak juga sangat mendasar untuk diketahui. Saat ini pemerintah sangat intensif menjaring pajak dari sector property, pemahaman dan perencanaan yang baik dapat menghindarkan kita dari masalah di kemudian hari.

 

  1. Membuat Site Plan sesuai Aturan Setempat

Ketika sudah mendapatkan lokasi yang diincar dan sudah memahami aturan teknis kabupaten/kota setempat, maka selanjutnya adalah membuat site plan. Untuk pemecahan sederhana Site Plan dibuat langsung oleh developer sebagai pemohon, sedangkan untuk pemecahan banyak kapling harus dimintakan ijin kepada pemerintah kabupaten/kota setempat.

Hal mendasar dalam pembuatan site plan adalah target jumlah kapling yang akan didapatkan dari tanah asal. Tanah luas 1000m2 dengan lebar 8m, misalnya tidak memungkinkan untuk dibuat rumah-rumah, karena ketika dipecah bagian belakang tidak mendapatkan akses yang cukup, dikarenakan beberapa kabupaten/kota mengharuskan lebar jalan tertentu sebagai aturan pembuatan site plan. Dibandingkan dengan tanah luas 1000m2 dengan lebar muka 30m, yang bisa dibuat jalan tengah selebar 7m, masih menyisakan 11,5m di sisi kiri dan kanan.

Jadi bentuk tanah dan aturan teknsi setempat sangat menentukan apakah sebuah tanah bisa diolah atau tidak menjadi kapling rumah.

 

  1. Strategi Permodalan

Setelah memahami faktor teknis memulai bisnis property bersubsidi maka bisa mencari modal yang tepat untuk memulai bisnis menjadi hal berikutnya yang harus diselesaikan.

Apakah jika memiliki uang sendiri masih memerlukan strategi?

Jawabnya YA, karena strategi permodalan bukan hanya berkaitan dengan siapa yang menyediakan modal, tetapi juga harus diatur bagaimana modal tersebut bisa mendapatkan return yang terbaik.

  1. Jika semuanya sendiri

Tentu dibutuhkan modal yang cukup banyak jika memutuskan semuanya menggunakan sumberdaya sendiri. Titik ujinya bukanlah seberapa banyak modal yang dimiliki, yang akan diukur adalah seberapa besar hasil yang diperoleh dibandingkan dengan modal yang digunakan.

Misalkan beli tanah, urus ijin, bangun rumah, semua biaya dan pajak habis 100jt dan penjualan 125jt maka keuntungan dari proses itu adalah 25jt dibagi 125jt = 20% selama jangka waktu uang itu digunakan sampai terealisasi penjualan. Misal proses ini bisa dicapai di waktu tercepatnya 3 bulan maka, ukuran investasinya adalah 20% net margin per 3 bulan, atau jika diulang dalam proses statis selama 1 tahun (12 bulan) maka keuntungannya adalah 4 x 20% = 80%. Yang artinya jika proses 1 rumah itu diulangi dengan skema yang sama selama 4x maka keuntungan yang diperoleh adalah 80jt, dengan modal 100jt.

Waktu Modal Omset Margin
I 100jt 125jt 25jt
II 100jt 125jt 25jt
III 100jt 125jt 25jt
IV 100jt 125jt 25jt
Total 500jt 600jt 100jt

 

Namun jika proses yang dilakukan adalah linear, yaitu pada 3 bulan pertama mendapat 100jt modal + 25jt margin = 125jt digunakan seluruhnya untuk membangun unit kedua pada triwulan kedua dengan target margin yg sama dan seterusnya sampai triwulan keempat.

Waktu Modal Omset Margin
I 100jt 125jt 25jt
II 125jt 156,25jt 31,25jt
III 156,25jt 195jt 39jt
IV 195jt 243,75jt 48,75jt
Total 576,25jt 720jt 144jt

 

Simulasi di atas yang dimaksud dengan strategi permodalan. Fokusnya ada pada berapa lama sejumlah modal akan digunakan dan berapa yang menjadi target pertumbuhan asetnya.

Perlu diingat juga, dengan semua modal sendiri semua keuntungan memang menjadi milik sendiri tetapi demikian juga denga semua resiko, menjadi tanggungan sendiri.

  1. Jika berani berhutang

Bagaimana jika memiliki pengetahuan dan ketrampilan tetapi tidak memiliki modal untuk menjalankan bisnisnya. Salah satu solusinya adalah berhutang. Yang dimaksud berhutang disini adalah mendapatkan sejumlah uang dari suatu pihak untuk membeli “sesuatu”. Misalkan dikarenakan tidak mempunyai uang cukup untuk membeli tanah dengan nilai 25jt dan pihak X menghutangi, maka hakekatnya adalah pihak X membeli tanah itu senilai 25jt dibayar kontan kemudian kita membeli kepada pihak X dengan harga dan  cara bayar yang disepakati.

Demikian juga dengan bangunan, biaya perijinan dan lain sebagainya, bisa digunakan skema hutang ini untuk menjalankannya. Tetapi perlu diingat hal mendasar seperti ditulis pada di atas. Karena hakekatnya kita minta “dibelikan” sesuatu itu dengan tunai kemudian kita bayar dengan harga tertentu dan cara/waktu tertentu ini mengandung resiko yang harus dijelaskan secara rinci berapa, kapan dan bagaimana yang harus kita bayar.

Selain itu perlu juga kedisplinan agar uang yang dimaksudkan untuk membayar tanah, ijin atau bangunan itu digunakan sesuai dengan peruntukannya. Sehingga tidak jatuh pada resiko yang tidak perlu.

Karena akadnya adalah pihak X membelikan tunai kemudian menjual kepada kita dengan harga dan cara bayar tertentu, semua kerugian dan resiko menjadi tanggungan kita sebagai pembeli dengan harga dan cara bayar tertentu. Semua resiko di tangan kita dengan demikian pula semua keuntungan juga ada dalam kuasa kita.

Mengapa ilustrasi skema hutang seperti ini penting?

Sebagian besar kegagalan bisnis property dengan skema hutang adalah pada saat uang hutang dicairkan penggunaannya tidak sesuai dengan maksud dan tujuan berhutang. Skema cashback kpr, skema beli tanah dengan uang muka kemudian diagunkan lalu uangnya digunakan untuk membeli property lainnya, dan skema spekulasi property lainnya sangat berbahaya dan beresiko.

Pemahaman yang benar dan kehati-hatian dalam menimbang resiko harus didahulukan.

  1. Jika mau berbagi

Sekarang jamannya sharing economy, dimana banyak hal bisa dikerjakan bersama-sama. Tanpa perlu berhutang kita bisa mengajak banyak orang untuk berbagi keuntungan dari sebuah proyek property. Tentu harus dipahami juga dengan berbagi keuntungan maka resikonya juga berbagi. Jadi semua pihak yang ikut ambil bagian harus dipastikan mengetahui tidak hanya porsi bagi hasilnya tetapi juga porsi bagi ruginya manakala hal buruk terjadi.

Selain itu hal yang harus menjadi dasar adalah semua orang harus mendapatkan bagi hasil berdasarkan profil resiko yang ditanggung. Jika A beresiko kehilangan uang paling besar maka wajarlah jika A memperoleh bagian paling besar dan seterusnya. Selain itu faktor penting lainnya adalah siapa yang kerja berhak mendapatkan bagian. Misalkan B tidak memiliki uang untuk menjadi modal tetapi melakukan semua pekerjaan yang diperlukan maka B juga patut mendapatkan bagian, baik itu dinamakan gaji, komisi maupun bagi hasil.

 

  1. Kuasai Manajemen Perijinan
  2. Pemecahan sertifikat

Sertifikat yang sesuai dengan kapling yang akan kita jual merupakan produk akhir dari pengurusan sertifikat. Startnya bisa dari berbagai macam, mulai yang terpendek misalkan tanah pekarangan seluas 150m2 yang dipecah 2, maupun yang terjauh misalkan tanah yang masih statusnya basah dengan luas di atas 1 hektar yang mengharuskan pengolahannya menggunakan badan hukum PT.

Untuk menjadi dasar pemahaman, HANYA status pekarangan atau tanah kering yang diijinkan untuk dipecah. Jadi jika menemukan kasus tanah basah/pertanian/sawah maka tidak boleh dipecah. Juga perhatikan zonanya, meskipun tanah untuk peruntukan industry diijinkan dipecah, tapi tanah industry tidak diijinkan sejara legal untuk dijadikan kawasan permukiman.

Untuk tanah yang basah/pertanian dengan zona yang diijinkan untuk dialih fungsikan ke zona perumahakn akan diajukan pemecahan, maka proses pertama yang harus dilakukan adalah proses pengeringan/pengalihan fungsi tanah. Pengurusannya di Badan Pertanahan Nasional Kota/Kabupaten setempat dengan persetujuan pemerintah daerah Kabupaten/Kota. Biayanya bervariasi mulai dari 2ribu rupiah per m2 sampai dengan 30ribu rupiah per m2, bahkan mungkin bisa lebih mahal lagi di beberapa titik yang dianggap strategis.

Untuk tanah basah/pertanian yang akan dibeli dengan badan hukum PT, proses pengeringannya berbeda dengan proses pengeringan perorangan. Karena menurut undang-undang Pokok Agraria, badan hukum PT tidak diijinkan memiliki tanah, maka proses pengeringan tanah pada badan hukum PT lazimnya disebut dengan klarifikasi, yaitu merubah status hak milik menjadi hak guna bangunan atas nama PT.

Jika sudah dipastikan tanah yang dikuasai merupakan tanah kering/pekarangan maka pemecahan dapat dilanjutkan. Berikut beberapa pola pemecahan sertifikat :

  1. Pemecahan sederhana

Biasanya untuk pemecahan sertifikat dengan bidang yang sedikit. Kabupaten/kota memiliki aturan yang berbeda-beda mengenai jumlah sedikit ini, ada yang mengijinkan maksimal sampai 3,4,5 maupun 8. Lebih dari angka yang dimaksud diharuskan mengurus pemecahan perseorangan banyak kapling atau malah pemecahan dengan badan hukum.

Untuk pemecahan sederhana bisa menggunakan jasa notaries/PPAT/biro jasa untuk pengurusannya, bisa juga mengurus sendiri ke Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota setempat. Lazimnya yang harus dipenuhi adalah :

  • Tanah sudah dimiliki/dikuasai sempurna
  • Memilik akses jalan di semua hasil pecahannya
  • Dokumen  kependudukan pemilik/penguasa tanah tersebut
  • Gambar rencana pemecahan
  • Formulir permohonan pemecahan, di dalamnya ada ijin Kepala Desa/Lurah setempat
  1. Pemecahan perseorangan banyak kapling

Tidak semua kabupaten/kota mengijinkan pemecahan perserorangan banyak kapling. Ada beberapa kabupaten/kota yang jika jumlah kapling sudah melebihi aturan pemecahan sederhana maka HARUS diurus dengan badan hukum. Tetapi adapula kabupaten/kota yang mengijinkan pemecahan perserorangan banyak kapling hanya saja hal-hal yang harus dipenuhi lebih banyak dari pemecahan sederhana.

Target utama pengurusan pemecahan perseorangan dengan banyak kapling adalah SITE PLAN yang DISETUJUI Pemerintah Kabupaten/Kota. Karena Site Plan yang disetujui inilah yang menjadi dasar ukuran sertifikat hasil pemecahan. Prosesnya berbeda-beda di masing-masing kabupaten/ kota menyesuaikan dengan aturan teknis setempat. Kuncinya adalah memahami aturan yang berlaku di masing-masing kabupaten/ kota.

Setelah Site Plan yang Disetujui bisa didapatkan maka proses pemecahan bisa dilanjutkan ke lembaga teknisnya yaitu Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota setempat.

Bisa jadi developer meminta bantuan notaries/PPAT atau biro jasa untuk mengurus dokumen-dokumen ini. Bagaimanapun sudah didelegasikan, hal-hal mendasar harus dipahami dan dimengerti agar jika ada masalah dan kesulitan ada pilihan jalan keluar.

  1. Pemecahan dengan badan hukum

Untuk luasan lebih dari 1 hektar atau di beberapa kabupaten/kota yang tidak mengijinkan pemecahan perorangan banyak kapling, maka pemecahan dengan badan hukum merupakan suatu keharusan. Prosesnya kurang lebih sama dengan pemecahan perorangan banyak kapling dengan dokumen yang harus diperoleh sebelum sertifikat pecah adalah SITE PLAN yang DISETUJUI Pemerintah Kabupaten/Kota.

Secara umum untuk luasan lebih dari 1 hektar harus didahuli dengan ijin prinsip dari Kepala Daerah kemudian ijin lokasi dari pemerintah kabupaten/kota setempat. Baru setelah itu bisa dilanjutkan kepada proses klarifikasi dan pemecahan. Di dalam prosesnya biasanya dibutuhkan banyak konsultasi dengan SKPD kabupaten/kota, baik dengan dokumen advis planning maupun tidak.

  1. Pengurusan IMB

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) merupakan produk akhir dari serangkaian dokumen untuk menjelaskan bahwa bangunan yang dibangun merupakan bangunan legal yang diketahui dan sesuai dengan aturan pemerintah kabupaten/kota setempat. Untuk IMB di atas tanah hasil pemecahan sederhana biasanya tidak terlalu rumit, bahkan beberapa kabupaten/kota sudah mendelagasikan wewenang IMB di atas tanah hasil pemecahan sederhana kepada kecamatan setempat.

Namun untuk IMB di atas tanah pemecahan banyak kapling, baik perorangan ataupun badan hukum, prosesnya cukup panjang. Kuncinya ada pada dokumen SITE PLAN yang DISETUJUI Pemerintah Kabupaten/Kota. Dari sinilah konsultasi dan sidang presentasi tentang IMB akan dimulai, sampai produk akhirnya adalah surat IMB tersebut.

Hal yang perlu diperhatikan dalam proses penyusunan IMB ini adalah beberapa aturan teknis yang pasti akan memperngaruhi desain dan siteplan. Di antaranya adalah :

  • GSB (Garis Sempadan Bangunan)

Biasanya dalam satuan m’ dari as jalan. Yaitu jarak bangunan yang diijinkan dari as jalan. Meskipun jalan perumahan/lingkungan beberapa kabupaten /kota melarang rumah dibangun terlalu dekat dengan jalan. Sehingga memahami aturan GSB ini penting dalam mendesain bangunan dan site plan.

  • GSS (Garis Sempadan Sungai)

Merupakan batas jarak yang diijinkan suatu bangunan dari bibir sungai. Jika mendapati lokasi yang akan dikembangkan berbatasan dengan sungai, maka informasi tentang GSS harus diketahui sejak awal untuk perencanaan site plan nya.

  • Tanah Makam

Untuk pemecahan banyak kapling baik perorangan maupun dengan badan hukum, biasanya akan diminta perhitungan Tanah Makam dengan Desa/Kelurahan setempat. Ada yang mengharuskan pembelian tanah makam khusus dan adapula yang menggantinya dengan sejumlah uang retribusi untuk hal ini.

  • KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

Lazimnya dalam satuan prosen, yaitu luas bangunan yang diijinkan dibagi dengan luas kapling. Misalnya tipe rumah 36 di atas kapling seluas 72m2 memiliki KDB 50%. Aturan tentang KDB ini mengikat pada proses IMB sehingga harus dipatuhi agar bisa mendapat persetujuan.

  • IPAL Komunal

Akhir-akhir ini banyak pemerintah kabupaten/kota yang mewajibkan perumahan memiliki sarana Intalasi Pengolahan Air Limbah yang sifatnya komunal. Bahkan beberapa melarang pembuatan septic tank dan peresapan untuk masing-masing rumah, dan mewajibkan agar limbah keluarga dikelola secara komunal di lokasi tertentu di dalam site plan.

 

  1. Pembuatan anggaran proyek

Dengan semua hal yang sudah kita lakukan, membuat anggaran proyek merupakan sebuah rangkuman dari hal-hal yang menjadi variable biaya dalam proses membuat sebuah proyek perumahan ini. Mudahnya anggaran proyek terdiri dari hal berikut :

Hpp Proyek = Harga Tanah + Perijinan + Harga Bangunan + Biaya Operasioanal + Biaya Pajak

 

Harga Tanah

Yang dimaksud harga tanah disini adalah tanah yang sudah matang, dan sudah memperhitungkan biaya sarana dan prasarana di dalamnya. Juga memperhitungkan biaya pajak perolehan, komisi broker/makelar dan biaya awal perolehan tanah lainnya. Perlu diketahui dari 100% luas tanah yang kita beli untuk dikelola sebagai perumahan kadang tidak bisa 100% dijual kembali. Merujuk kepada aturan biasanya aturannya hanya 60% tanah yang boleh dijual kembali, disebut tanah efektif. Yang 40% meliputi fasilitas jalan, ruang terbuka hijau serta fasilitas umum dan social lainnya. Juga masuk di dalam harga tanah ini komponen sarana dan prasarana meliputi jalan, saluran air limbah, dan jaringan utilitas. Semua biaya yang menjadikan tanah matang dan siap bangun masuk dalam komponen ini dibagi luas tanah efektif. Maka kita dapatkan harga pokok tanah efektif/m2, siap dikalikan luas kapling yang akan dijual.

 

Biaya Perijinan

Seperti yang telah diterangkan di atas tentang sertifikat dan IMB yang pasti akan membawa beban biaya yang tidak sedikit maka biaya perijinan akan mudah diperhitungkan per kapling yang akan dijual. Jadi total semua biaya perijinan, kemudian dibagi jumlah kapling yang bisa dijual maka akan didapati biaya perijinan/rumah.

 

Harga Bangunan

Untuk perumahan subsidi tipe bangunan maksimal yang diijinkan adalah tipe 36, dan boleh kurang dari itu. Simak video menghitung bangunan sederhana untuk mendapatkan gambaran biaya bangunan. Di dalamnya sudah termasuk sambungan air dan listrik per unit rumah (di luar biaya jaringan). Untuk menghitung RAB Bangunan bisa menggunakan alat ini.

 

Biaya Operasional

Untuk menjalankan sebuah proyek tentu dibutuhkan biaya operasional, dan anggaran untuk biaya ini dikenakan per unit rumah. Yang meliputi biaya ini antara lain biaya perencanaan, administrasi  dan evaluasi.

 

Biaya Pajak

Untuk perumahan subsidi tipe, dibebaskan dari PPN jika sesuai syarat yang ditetapkan oleh Peraturan Menteri Keuangan nomor 113/PMK.03/2014 yang mengatur syarat dan harga rumah subsidi sampai tahun 2018. Tetapi tetap akan dikenakan pajak penjualan sebesar 5% dari harga jika perorangan dan 2% dari harga jika badan hukum.

 

  1. Regulasi Perbankan

Untuk dapat membangun rumah subsidi, developer harus membuat perjanjian kerja sama dengan Bank yang perperan sebagai penyalur KPR bersubsidi. Salah satu hal pokok yang digunakan oleh Bank sebagai acuan perjanjian kerja sama adalah badan hukum PT. Jadi perjanjian kerja sama dengan Bank untuk menyalurkan KPR bersubsidi ini harus dengan developer berbentuk PT. Meskipun nantinya sertifikat tanah dimana rumah bersubsidi itu dibangun diijinkan atas nama direktur PT, jika ingin menyalurkan KPR bersubsidi harus memiliki PT sebagai landasan. Inilah entry barrier yang cukup memberatkan buat pemula. Karena untuk membuat PT di bidang developer harus memenuhi syarat sebagai usaha jasa konstruksi dengan memperoleh SIUJK.

Setelah memiliiki perjanjian kerja sama dengan Bank. Fleksibilitasnya barulah terasa, karena rumah yang diajukan untuk KPR bersubsidi boleh perorangan atas nama direktur PT yang memiliki kerja sama tersebut. Dimana lokasinya juga tidak harus berada di dalam suatu kawasa perumahan khusus subsidi, bisa hanya 1 atau 2 kapling. Syarat yang mengikat hanya sertifikat pecah sesuai keadaan dan adanya IMB.

 

  1. Eksekusi

 

  • Lakukan pemasaran bersamaan dengan pembangunan
  • Mengumpulkan berkas syarat subsidi calon konsumen
  • Membuat surat penawaran ke Bank
  • Mengajukan realisasi setelah rumah selesai dibangun
  • Memastikan urusan:  pajak,  uang muka dan biaya

 

  1. Bangun dan Pasarkan

Menjual rumah subsidi relatif mudah dikarenakan skema KPRnya yang memang sangat menarik. Selama aturan bakunya dipenuhi menjual rumah subsidi bukan jadi tantangan yang terbesar. Masalah yang sebenarnya ada pada bagian bagaimana membangun rumah subsidi sesuai rencana anggaran bangunan yang telah direncanakan.

Bahkan untuk para kontraktor yang biasa membangunpun biaya 80jt bahkan kadang hanya 60jt harus bisa jadi rumah siap huni yang lengkap. Memang spesifikasi kadang tidak terlalu dipermasalahkan oleh konsumen tetapi tetap saja fase membangun ini merupaka titik krusial sukses tidaknya rumah subsidi yang akan dibangun nanti.

Cara paling mudah jika tidak memiliki kemampuan membangun rumah subsidi sendiri adalah membeli bangunan rumah subsidi kepada pihak yang sudah biasa membangun rumah subsidi. Sehingga resiko kegagalan anggaran di kelompok harga bangunan bisa dihindari. Tentu dengan melihat track record pihak penyedia rumah tersebut dan negosiasi harga dan cara pembayaran yang sesuai dengan format anggaran yang sudah kita rencanakan.

 

  1. Pemberkasan

Pemberkasan data konsumen calon pembeli dan penerima KPR Bersubsidi sama seperti persyaratan pengajuan KPR pada umumnya, hanya ditambah formulir pengajuan KPR bersubsidi. Hanya perlu diingat karena rumah bersubsidi dikhususkan untuk mereka yang belum memiliki rumah, maka untuk orang yang sudah pernah melakukan transaksi pembelian rumah baik tunai maupun KPR tidak disarankan mengajukan KPR Bersubsidi ini, karena akan ditolak oleh system yang ada.

Dokumen standar:

  • fotokopi KTP,
  • akta nikah atau cerai,
  • kartu keluarga, dan
  • NPWP
  • dokumen kepemilikan agunan (SHM, IMB, PBB). Disediakan oleh pihak pengembang beserta surat penawaran.

Dokumen yang perlu disiapkan jika pemohon seorang karyawan yang bekerja untuk perusahaan:

  • slip gaji,
  • surat keterangan kerja dari perusahaan, serta
  • buku rekening tabungan yang menampilkan kondisi keuangan tiga bulan terakhir.

Sementara itu, jika pemohon adalah seorang wiraswasta atau profesional, dokumen tambahan yang diperlukan:

  • bukti transaksi keuangan usaha,
  • catatan rekening bank,
  • SIUP,
  • surat izin usaha lain, seperti surat izin praktik untuk dokter, dan
  • Tanda Daftar Perusahaan (TDP)

 

  1. Surat Penawaran

Surat Penawaran dari developer/pemilik rumah kepada pihak Bank untuk mengajukan KPR rumah subsidi adalah kunci dari KPR Bersubsidi ini diproses pihak Bank. Jika dalam surat penawaran harga jual rumah yang dimaksud lebih dari batas atas yang diijinkan tentu proses KPR Bersubsidi ini tidak akan dilanjutkan.

Jika harga rumah yang disepakati dengan pembeli di atas harga KPR Bersubsidi yang diijinkan, diperlukan kesepekataan bawah tangan antara developer dan calon pembeli tentang bagaimana penyelesaian selisih harga ini. Sehingga penawaran kepada pihak Bank harganya sudah sesuai dengan aturan harga KPR Bersubsidi.

 

  1. Realisasi

Jika pihak Bank menyatakan calon pembeli layak menerima KPR Bersubsidi dan juga mampu mengangsur sesuai ketentuan, pihak Bank akan mengeluarkan surat keputusan pemberian kredit yang jadi pegangan pihak developer dalam pembangunan dan penjualan unit tersebut.

Kemudian setelah rumah dinyatakan siap, akad kredit KPR Bersubsidi bisa dilangsungkan dan Bank membayarkan pembelian rumah tersebut kepada developer sesuai jumlah yang disebutkan dalam surat keputusan pemberian kredit. Termasuk jika ada sejumlah uang yang diblokir dikarenakan belum lengkapnya persyaratan dari developer, semisal IMB, jalan lingkungan yang belum jadi, listrik yg belum terpasang dan lain sebagainya.

Bisnis Rumah Bersubsidi

Bisnis rumah subsidi sebenarnya mudah, setelah memahami semua informasi yang terkait dengan bisnis property, (artikel ini) kini saatnya menentukan model bisnis property yang akan dijalankan. Dari sekian jenis bisnis yang ada, bisnis properti bersubsidi bersubsidi merupakan salah satu pilihan yang tepat untuk kondisi saat ini maupun di masa yang akan datang.

Sejak Kementerian Perumahan Rakyat menerbitkan surat keputusan tentang pengadaan perumahan dan pemukiman dengan dukungan fasilitas subsidi tanggal 8 Januari 2004, bisnis properti bersubsidi bersubsidi menjadi pilihan yang menarik karena produk perumahan bersubdisi  selalu ditunggu khalayak pembeli, terutama kelas menengah ke bawah. Bahkan kelas menengah ke atas pun tidak jarang menunggu untuk sekedar berinvestasi dijadikan pasive income (walaupun kasus seperti ini sebuah pelanggaran namun realitasnya memang demikian yang terjadi).

Jadi dengan mengembangkan bisnis properti bersubsidi bersubsidi setidaknya kita turut membantu masyarakat kalangan menengah ke bawah untuk mendapatkan perumahan layak dengan harga yang terjangkau. Disisi lain pemasaran yang dilakukan pun tidak terlalu memakan banyak biaya, bahkan dalam realitanya masyarakat banyak yang memesan terlebih dahulu sebelum perumahan tersebut dibangun.

 

Apa itu Perumahan Bersubsidi?

Pengertian subsidi yang di berikan pemerintah adalah subsidi Selisih Bunga dan Subsidi Uang muka jadi buakn subsidi pembelian atau pembangunan di tanggung pemerintah 100% pemerintah hanya memberi dua pilihan antara Subsidi Selisih Bunga  dan Subsidi Uang Muka.

 

  • Subsidi Selisih BungaSubsidi:

Selisih bunga yaitu subsidi pemerintah terhadap selisih antara bunga pasar yang telah di sepakati di surat kesepakatan bersama dengan bunga yang di bayar oleh anda (nasabah). Selisih bunga ini berbeda untuk masing-masing kelompok sasaran dan di bayar di muka oleh pemerintah dengan perhitungan present value.

 

  • Subsidi Uang Muka:

Subsidi Uang Muka yaitu subsidi pemerintah untuk membantu menambah uang muka Kpr sehingga jumlah keseluruhan uang muka yang di bayar oleh nasabah akan meringankan pinjaman yang akan di bayar (di angsur) setiap bulannya dengan ketentuan sukubunga pasar.

 

Kenapa Rumah Bersubsidi?

  1.  Lebih Mudah Dipasarkan

Skema subsidi membuat masyarakat lebih mudah dan lebih ringan. Skema yang berlaku 2015-2019 adalah skema subsidi angsuran, dimana pemerintah mensubsidi suku bunga KPR komersial menjadi hanya 5% fix untuk perumahan subsidi. Harga jual yang disyaratkan pemerintah adalah 110jt pada 2015 dan naik 5% setiap tahunnya sampai dengan 2019. Tipe rumah maksimal tipe 36 dan tanah minimal yang boleh disubsidi adalah 60m2. Uang muka minimal dari harga penetapan subsidi adalah 10% untuk warga umum dan 1% untuk PNS atau pegawai BUMN/swasta yang disepakati oleh Bank penyalur subsidi. Skema ini dikhususkan untuk pemilik rumah pertama. Juga untuk mereka yang berpenghasilan kurang dari 4jt/bulan.

Dengan sekema seperti ini tentu sangat menarik untuk konsumen yang membutuhkan rumah, dengan uang muka hanya 10jt an bahkan hanya 1,5jt untuk PNS dan angsuran di kisaran 700rb an/bulan untuk tenor 15 tahun.

Bahkan faktanya penyedia rumah subsidi sangat terbatas sehingga berapapun rumah subsidi yang disediakan hampir pasti laku terjual. Ingat, hampir, tidak semua, karena faktor-faktor dasar property tetap berpengaruh dalam penjualan rumah subsidi. Diantaranya lokasi dan akses jalan, tetap tidak oleh sembarangan.

 

  1.  Arus Kas yang Lebih Nyaman

Dengan mudahnya penjualan tentu memudahkan arus kas. Perencanaan keuangan dan anggaran proyek akan jauh lebih sederhana karena waktu tunggu rumah terjual juga relatif pendek. Siklus 3 bulan rumah terjual sangat dimungkinkan di penjualan rumah subsidi, bahkan jika lokasi dan akses memenuhi kaidah maka PASTI terjual. Di skema rumah non subsidi relatif susah meMASTIkan rumah bisa terjual dalam 3 bulan.

 

  1. Konsumen yang Lebih Toleran terhadap Fasilitas

Pemahaman bahwa hanya dengan uang di bawah 150jt sudah bisa memperoleh rumah, menahan ekspektasi konsumen terhadap produk rumah subsidi tidak terlalu tinggi. Tentu tidak dengan mengabaikan, karena ada beberapa kaidah yang tetap harus dijunjung tinggi seperti keamanan bangunan dan tata kawasan yang standar. Apalagi skema subsidi sekarang juga tidak lagi mengijinkan satu dinding digunakan bersama oleh dua rumah.

Jadi pemahaman konsumen bahwa pelaku bisnis property bersubsidi ini membantu mereka mendapatkan rumah pertama cukup memberikan pemahaman yang relatif toleran terhadap mutu bangunan dan fasilitas lain yang umumnya penyedia sediakan.

 

  1. Faktor Kali yang Tinggi

Dengan langkanya penyedia rumah subsidi maka kesempata untuk cepat berkembang di skema rumah subsidi menjadi terbuka lebar. Tentu tuntutan agar bisa memenuhi kaidah rumah subsidi yang diharuskan harus tetap jadi pegangan. Namun tidak setiap waktu ada tangga untuk menuju skala bisnis yang sangat besar seperti ini.

Cara Mulai Bisnis Properti

Untuk mulai bisnis properti didukung data nasional diketahui bahwa tahun 2016 kebutuhan perumahan yang belum terpenuhi (backlog)di Indonesia telah mencapai 13,5 juta unit.Namun nyatanya pemenuhan perumahan tiap tahunnya hanya sekitar 300-400 ribu unit.Besarnya kebutuhan yang belum terpenuhi tersebut menjadi pertanda bahwa kebutuhan masyarakat terhadap perumahan sangat tinggi. Hal ini tentunya merupakan peluang yang sangat baik bagi para pengembang khususnya maupun semua pihak yang akan terjun di dunia properti bersubsidi.Harapannya data kebutuhan perumahan tersebut mampu membangkitkan animo masyarakat untuk tertarik dan  terjun langsung mengambil peluang tersebut.

Namun sebagian besar orang mempunyai anggapan bahwa untuk memulai berbisnis properti bersubsidi butuh modal yang besar dengan tujuan bisnis akan cepat berkembang dan lebih mudah diperjualbelikan. Pada kenyataannya, anggapan itu tidak selamanya benar. Bisnis properti bersubsidi ini sebenarnya bisa dilakukan tanpa harus memakai modal. Cara untuk memainkan bisnis properti bersubsidi tanpa modal ini akan bisa menguntungkan dengan keuntungan yang sangat menggiurkan.

 

Jika kita ingin merasakan nikmatnya untung di saat booming property, maka sekarang lah waktu yang tepat untuk memulai. MENGAPA? Yang pertama adalah karena bisnis properti bersubsidi adalah satu satunya bidang bisnis yang mampu memberikan nilai tambah yang paling tinggi dibanding dengan bidang bisnis lainnya.

Alasan kedua adalah semakin bertambahnya waktu nilai properti bersubsidi tidak semakin turun namun malah semakin tinggi. Sehingga faktor inilah yang mempengaruhi animo masyarakat bahwa menunda membeli rumah akan berakibat tingginya anggaran yang harus disiapkan di masa mendatang, akhirnya mau tidak mau pengalokasikan dana untuk pengadaan rumah saat ini menjadi kepentingan yang urgen.

Alasan yang ketiga adalah dengan terjun di dunia property kita akan mempunyai pengaruh dan peran aktif yang lebih banyak karena banyaknya stakeholder yang terlibat di dalamnya, seperti: pemilik tanah, kontraktor, penyedia/toko bahan bangunan, dinas-dinas terkait perijinan dan legal teknis (tata kota, perijinan, transportasi, lingkungan hidup, pertanahan nasional dsb), tim pemasaran, lembaga keuangan maupun komunitas sosial.

Alasan keempat adalah produk dari bisnis property dapat menjadi CASH FLOW INCOME yang berfungsi untuk membackup operasional harian. Contohnya produk property bangunan mewah bisa difungsikan sebagai hotel, homestay, guest house atau apartement, sedangkan bangunan standar bisa difungsikan sebagai hunian kost atau rumah kontrakan. Hasil cash flow income yang signifikan akan menjadi sumber investasi untuk mencapai CAPITAL GAIN, yakni menjalankan bisnis  property riil seperti pembangunan proyek, perumahan bersubsidi, cluster, komplek apartemen, rusunawi dan proyek lainnya.

Dan alasan terakhir adalah factor kali dalam bisnis property sangat banyak. Maksudnya adalah efek turunan bisnis property bisa mencakup banyak divisi, seperti: divisi pemasok material bangunan, kontraktor dan marketing. Bila masing-masing factor turunan ini dikerjakan secara individu, tentunya tidak berdampak signifikan, namun bila kita kelola dengan divisi yang terpisah namun masih dalam satu bendera perseroan terbatas, maka factor kali dari keuntungan turunan bisnis property tersebut sangat menjanjikan.

 

Lalu…Langkah Apa Saja Yang Harus Kita Persiapkan?

Tidak ada di dunia persilatan seorang pendekar langsung terjun ke arena pertandingan tanpa latihan pisik dan persiapan mental.Tidak ada seorang pelaut yang gagah berani langsung berlayar di lautan luas tanpa persiapan kelayakan kapal, anak buah kapal dan kompas sebagai penujuk arah. Nah hal yang sama juga berlaku di bisnis properti bersubsidi, jika kita tidak ingin gulung tikar sebelum mendapat hasil maka setidaknya ada dua hal yang wajib kita miliki, yaitu: Soft Skill dan Hard Skill.

 

Soft Skill:

Yang dimaksud dengan soft asset adalah kepiawaian atau kecakapan yang ada (dimiliki) internal individu, diantaranya adalah:

  • Mental bisnis properti :

Cara pandang dan pensikapan dalam bisnis properti.

Mental yang keliru/salah terhadap bisnis property akan berakibat fatal pada pola kinerja yang cepat atau lambat akan menjauhkan kita dengan bisnis properti bersubsidi itu sendiri.  Salah satu contoh yang lazim terjadi adalah banyak pelaku bisnis property yang orientasinya adalah UANG bukan PRODUK.Semua peluang apapun selalu di nilai dengan uang, sikap ini berimbas pada konsumen yang akhir merasa dirugikan karena harus menanggung biaya yang tinggi. Yang benar seharusnya orientasi bisnis property adalah NILAI TAMBAH PRODUK atau KEMANFAATAN PRODUK bagi konsumen/pembeli, sehingga kalaupun konsumen harus mengeluarkan biaya tinggi, mereka akan tetap mendapat jaminan kepuasan dari manfaat produk yang dibeli.

Cara pandang yang berorientasi pada PRODUK merupakan cara untuk membangun bisnis property dalam jangka panjang. Kuncinya adalah focus pada tujuan dan bersabar dalam mencapai tujuan tersebut.

Misalkan, mulailah dari menjual 1 kapling, kemudian dibangun dan dijual dalam waktu kurang dari 3 bulan. Kemudian uangnya digunakan lagi untuk memulai 2 kapling, lalu selesaikan dalam 3 bulan lagi, kemudian gunakan untuk 4 kapling, dalam 3 bulan, dan lakukan lagi dalam 3 bulan terakhir untuk 8 kapling.

Alih-alih mengincar 8 kapling sejak awal, memulai dari 1 kapling selain menghemat modal juga akan memberikan pondasi yang kuat terhadap bisnis property ini.

 

Posisioning

Mampu menentukan skala bisnis yang tepat dan terukur. Sesuai dengan kelebihan dan kekurangan yang dimiliki. Ini mejadi salah satu factor penting dalam bisnis property, banyak pebisnis property gulung tikar karena kurang pandai menilai kemampuan diri, terlalu focus pada hasil tanpa mengukur kelebihan dan kekurangan yang dimiliki.

Semakin besar skala bisnis yang akan dijalankan menuntut infrastruktur organisasi dan sarana bisnis untuk melingkupinya. Menentukan seberapa besar bisnis yang akan dikelola dan seberapa cepat akan dicapai sangat krusial untuk bisa menyiapkan apa-apa yang harus dipersiapkan dalam skala bisnis tersebut.

Apakah perlu merekrut pengawas proyek yang tetap? Apakah perlu merekrut estimator proyek? Apakah perlu membeli pickup untuk mempercepat pengiriman bahan material? Apakah perlu memiliki gudang untuk menyimpan sisa bahan bangunan?

Pertanyaan-pertanyaan di atas perlu dijawab sebelum memulai, meskipun tidak harus dimilik di awal, hal-hal tersebut perlu direncanakan kapan dan bagaimana. Sehingga berapa besar dan kapan skala bisnis tertentu itu dicapai, mutlak direncanakan.

 

Visi

Mempunyai visi, perencanaan target & tujuan yang jelas. Dalam menggeluti bisnis apapun termasuk property, visi bisnis menjadi acuan utama untuk menentukan langkah bisnis ke depan. Pada kenyataannya factor ini akan menentukan posisioning seseorang dalam bisnis poperti nantinya, bisa tetap sebagai pemula, bisa sebagai penggembira saja atau sebagai pemain riil.

Skill terpenting yang harus dimiliki seseorang dalam bisnis property adalah VISI. Ketika melihat sebuat lahan kosong, seorang pemain property yang baik akan langsung bisa membayangkan produk property macam apa yang akan dibangun di lahan kosong itu. Ketika dia memiliki visi, sudah terbayang model rumah, lebar jalan, jumlah unit dan semua hal yang berkaitan dalam bisnis property seketika awal dia melihat tanah tersebut masih kosong.

Tentu ini membutuhkan latihan dan pengalaman, dan akan terus berkembang. Tetapi ini adalah faktor kunci yang harus dimiliki dan harus dipelajari jika ingin menjadi pemain property.

Jadi, berlatihlah menajamkan VISI, jika melihat tanah kosong, rumah rusak, atau kawasan tertentu, latihlah ketajaman VISI dengan mengimajinasikan sebuah produk property yang tepat di lokasi itu. Semakin detil imajinasi yang bisa dihadirkan maka semakin tajam VISI yang dimiliki. Seiring dengan pengalaman dan latihan yang dilakukan, bahkan hanya dari melihat sebuah lahan kosong, sudah bisa terbayangkan apa-apa yang harus dilakukan untuk mewujudkan VISI itu, berapa banyak biaya yang harus dikeluarkan dan berapa banyak nilai tambah yang bisa dihasilkan.

 

Open Mind (Pemikiran Terbuka)

Banyaknya pihak yang terlibat dalam bisnis property menuntut semua pihak yang terjun di dalamnya harus mampu berpikiran terbuka (open mind) terhadap semua perubahan yang ada, baik terkait regulasi pemerintah, sikap dan pola konsumsi masyarakat terhadap rumah hunian, fluktuasi harga bahan dan tenaga kerja dan lain sebagainya. Karena dengan berpikiran terbuka akan lebih mudah dan fleksibel dalam mengambil keputusan terhadap perencanaan target dan tujuan yang telah dibuat.

Perubahan adalah sebuah keniscayaan. Di dalam bisnis property hal ini merupakan kunci untuk bertahan hidup. Seberapapun tajamnya VISI yang dimiliki, ketika tidak mampu beradaptasi dengan perubahan hasilnya bisa jadi sangat buruk. Harus diingat dalam bisnis property persepsi pasar merupakan faktor penentu keberhasilan sebuah produk. Betapapun kuat dan bagusnya produk kita jika tidak bisa diterima oleh jamannya akan jadi sesuatu yang dianggap tidak berguna.

Karenanya penting untuk tetap berpikiran terbuka dan mengkalkulasi setiap kemungkinan perubahan. Bahkan menjadika perubahan-perubahan yang terjadi menjadi daya dorong produk propery yang akan kita ciptakan.

Skema subsidi yang berubah? Prosentase kapling efektif yang berkurang? Tuntutan fasilitas fasum dan sarana prasarana yang bertambah? Konsumen yang menginginkan fasilitas tambahan?

Dan masih banyak lagi perubahan yang mungkin terjadi dan perlu diantisipasi.

 

Hard Skill:

Yang dimaksud dengan hard asset adalah sumber daya intangible yang dimiliki, berkaitan dengan pengetahuan dan ketrampilan, diantaranya adalah:

  • Jaringan/Networking

Luasnya jaringan yang dimiliki individu akan berpengaruh signifikan terhadap perkembangan bisnis property yang akan dijalankan. Luasnya jaringan akan membawa efek turunan kemudahan dalam mengelola bisnis property yang dijalankan mulai dari negosiasi, perijinan hingga pemasaran.

Memiliki jaringan luas merupakan asset terpenting dalam berbisnis property. Tentu saja dengan cara yang tepat, jaringan yang luas bisa menjadi faktor pendorong yang sangat kuat. Untuk bisa menggunakan jaringan sebagai faktor pendorong tentu saja, kita harus mengenalkan diri sebagai pelaku bisnis property. Kita tidak bisa menggunakan informasi dan pengetahuan dari jaringan yang kita miliki untuk mendukung bisnis property yang kita jalani jika orang-orang yang kita kenal tidak mengetahui bahwa kita sedang berbisnis property.

Ini berkaitan dengan posisioning yang kita ambil. Apa citra bisnis property yang akan terbaca oleh orang yang mengenal kita? Sebagai broker/makelar? Pemilik tanah? Penjual kaplingan? Penyedia rumah? Pembangun kawasan? Pakar property? Konsultan bangunan?

 

  • Pengetahuan bisnis properti

Semua pihak yang terjun atau akan memulai bisnis properti bersubsidi wajib mempunyai bekal pengetahuan yang. Walaupun tidak harus expert/ahli namun cukup layak untuk bisa memahami atau membuat pensikapan sederhana untuk menyelesaikan persoalan-persoalan yang dihadapi.

 

  1. Pengetahuan Lokasi

Sangat mendasar dan wajib dipahami, mana daerah berkembang mana daerah yang sudah mapan. Apalagi ketika menggeluti rumah dengan subsidi. Pilihan lokasinya tentu akan sangat terbatas karena harga tanah yang bisa diolah menjadi rumah subsidipun sangat terbatas.

 

  1. Manajemen Keuangan

Berbisnis property akan mengelola uang dalam jangka yang relatif panjang sebelum bisa “memanen” hasilnya, paling cepat 3-4 bulan, kecuali untuk anda yang posisioningnya broker/makelar. Karenanya perlu memahami pola anggaran dan skema permodalan yang tepat.

 

  1. Penguasaaan informasi

Informasi atau data yang dimiliki juga merupakan salah satu kunci penting kesuksesan bisnis property. Banyak hal yang tidak diharapkan dalam pengembangan bisnis property sering terjadi, seperti ketidakjelasan status tanah, prospek masa depan daerah pengembangan, perubahan regulasi pemerintah khususnya pemerintah daerah, fluktuasi harga tanah dan bangunan dan lain sebagainya. Maka sebuah informasi akan menjadi sarana penting dalam pengambilan keputusan di masa depan.

 

Memahami Resiko

Menghindari kerugian harus didahulukan daripada mengejar untung.

Dalam dunia property ada istilah Apa yang HARUS dan TIDAK BOLEH dilakukan. Akan menjadi hal yang sangat penting bila seseorang benar-benar akan terjun di dunia propeti, terlebih kalau yang bersangkutan sudah bekeluarga.

Istilah HARUS adalah mengacu pada pensikapan kita untuk mempersiapkan adanya cash flow income atau aliran uang kas masuk/pendapatan setiap harinya baik dari asset yang dimiliki (passive income) ataupun dari usaha lain yang bisa dijalankan. Ini penting untuk diperhatikan karena dalam bisnis property, schedule waktu untuk mengeksekusi sebuah transaksi memerlukan proses yang tidak pendek karena melibatkan banyak pihak dan pertimbangan yang masak, sehingga bila kita tidak mempersiapkan aliran kas masuk untuk operasional hariannya maka tentunya akan menjadi boomerang bagi kehidupan di masa depan.

Sedangkan TIDAK BOLEH adalah batas maksimal pensikapan terhadap peluang yang ada. Yang dimaksud disini adalah kecakapan mengukur kemampuan dan kapasitas sumber daya yang dimiliki terhadap peluang bisnis yang akan di eksekusi. Jadi tidak semua peluang dalam bisnis property bisa kita ambil karena akan berdampak negative pada usaha property yang telah berjalan.

Tidak ada bisnis yang tidak beresiko. ITU PASTI. Begitu pula di dalam berbisnis property. Hanya saja kemampuan kita dalam menimbang resiko yang ditimbulkan dari sebuah pilihan bisnis akan sangat menentukan keberlangsungan bisnis ini. Bahkan bisa menentukan masa depan kondisi keuangan anda dan keluarga .

Memahami apa saja resiko yang bisa ditemui dalam bisnis property menjadi hal yang WAJIB dimengerti sebelum memulai.

  1. Resiko Cashflow

Arus kas yang buruk biasanya merupakan hasil dari perencanaan proyek yang buruk atau ketidakmampuan menghadapi perubahan.

  1. Sudah beli tanahnya tapi uang habis gak bisa ngurus pemecahan dan ijin selanjutnya?
  2. Sudah beli tanah tapi tidak bisa diolah karena zonanya salah?
  3. Sudah beli tanah, bangun rumah tapi penjualan tidak lancar?
  4. Sudah beli tanah skema tempo, tapi penjualan tidak sesuai jadwal pembayaran?

… dan mungkin masih banyak lagi contoh ketidakcocokan antara arus kas masuk dan rencana yang kita buat. Resiko arus kas ini  paling banyak terjadi dan harus jadi hal pertama yang diatasi.

  1. Resiko Hukum
  2. Tuntutan konsumen karena legalitas tidak selesai?
  3. Tuntutan pemilik tanah karena skema bayar yang meleset dari perjanjian?
  4. Tuntutan pemodal karena bagihasil dan tenor tidak sesuai propektus?
  5. Tuntutan pemerintah karena ada ijin yang tidak sesuai?
  6. Tagihan kurang bayar pajak?

dan mungkin masih ada banyak lagi contoh kasus perselisihan hokum yang terjadi dalam proyek property. Faktor resiko hokum ini fatal akibatnya dan tidak hanya merusak proyek dan menjadi kampanye buruk terhadap penjualan tetapi juga berpotensi menyeret ke persidangan dan bisa jadi penjara atau tuntutan material yang sangat besar.

Maka berhati-hatilah….

Detil RAB Bangunan Sederhana

Pada perhitungan RAB, lazimnya pekerjaan beton bertulang (pondasi, kolom, sloof, balok level dan ringbalk) umunya disebut dalam satuan m3. Untuk hitungan cepat satuan m3 agak sulit membantu, dikarenakan harus menghitung dimensi panjang, lebar dan tinggi komponen yang akan dihitung.

Kami di ezygriya mencoba menyederhanakannya untuk struktur bangunan sederhana, dimana komponen-komponen struktur tersebut sudah dibuat ukuran yang standar. Sehingga satuan hitungnya dibuat tanpa perlu merinci lagi dimensi komponen yang akan dihitung.

No Komponen Struktur Satuan Dimensi Keterangan
1 Pondasi Titik Unit Foot 50cm x 50cm x 10cm

Leher 80cm x 15cm x 15cm

Beton bertulang
2 Pondasi Menerus M2 Lebar 20cm, panjang dan tinggi sesuai kondisi Pasangan batu/beton
3 Sloof M’ 10cm x 12cm, panjang sesuai kondisi Beton bertulang
4 Kolom M’ 10cm x 12cm, panjang sesuai kondisi Beton bertulang
5 Balok Level M’ 10cm x 12cm, panjang sesuai kondisi Beton bertulang
6 Ringbalk M’ 10cm x 12cm, panjang sesuai kondisi Beton bertulang

 

Dengan menyederhanakan satuan hitungnya, dibutuhkan waktu yg lebih singkat dalam menghitung sebuah bangunan. Tinggal melihat denah dan potongannya, akan segera diketahui, berapa banyak pondasi titik, sloof, kolom dan seterusnya. Kemudian tinggal mengallikan dengan harga satuan per komponen.

Berikut perkiraan harga material dan tenaga kerja untuk komponen struktur di Jawa Tengah pada tahun 2016 :

No Komponen Struktur Satuan Harga Material Biaya Tenaga Kerja
1 Pondasi Titik Unit Rp. 100.000,- Rp. 50.000,-
2 Pondasi Menerus M2 Rp. 100.000,- Rp. 25.000,-
3 Sloof M’ Rp.  35.000,- Rp. 15.000,-
4 Kolom M’ Rp.  35.000,- Rp. 15.000,-
5 Balok Level M’ Rp.  35.000,- Rp. 15.000,-
6 Ringbalk M’ Rp.  35.000,- Rp. 15.000,-

 

Penjelasan untuk rincian material per item komponen struktur adalah :

No Komponen Struktur Satuan Komponen Rincian Material Volume Material Satuan Material
1 Pondasi Titik Unit Besi beton

Pasangan Beton

3

0,05

Kg

M3

2 Pondasi Menerus M2 Batu/beton

Pasangan Mortar

0,2

0,05

M3

M3

3 Sloof M’ Besi beton

Pasangan Beton

2

0,015

Kg

M3

4 Kolom M’ Besi beton

Pasangan Beton

2

0,015

Kg

M3

5 Balok Level M’ Besi beton

Pasangan Beton

2

0,015

Kg

M3

6 Ringbalk M’ Besi beton

Pasangan Beton

2

0,015

Kg

M3

 

Untuk tenaga kerja, satuan dasarnya adalah orang harian (OH). Maksudnya adalah jumlah orang dalam 1 hari kerja, misalkan pada hari pertama, jumlah orang yang bekerja sebanyak 5 orang maka satuannya adalah 5OH. Kemudian di hari kedua jumlah orang yang bekerja sebanyak 4 orang maka total OH pada proyek tersebut sudah mencapai 9OH. Demikian seterusnya sampai proyek selesai. Jumlah OH dikaitkan dengan berapa lama sebuah item pekerjaan bisa diselesaikain. Pada sebuah pekerjaan dengan target OH 5, berarti pekerjaan tersebut harus diselesaikan oleh 5 orang dalam 1 hari atau bisa juga diselesaikan 1 orang selama 5 hari. Berikut rincian tenaga kerja dalam komponen struktur adalah :

No Komponen Struktur Satuan Komponen Rincian Pekerjaan Target tenaga komponen struktur
1 Pondasi Titik Unit Galian

Pembuatan Bekisting

Pasangan Cor Beton

Urugan Kembali

0,5 OH
2 Pondasi Menerus M2 Meratakan Tanah

Pasangan Batu/Beton

0,25 OH
3 Sloof M’ Pembuatan Bekisting

Pasangan Cor Beton

0,15 OH
4 Kolom M’ Pembuatan Bekisting

Pasangan Cor Beton

0,15 OH
5 Balok Level M’ Pembuatan Bekisting

Pasangan Cor Beton

0,15 OH
6 Ringbalk M’ Pembuatan Bekisting

Pasangan Cor Beton

0,15 OH

 

Diperhatikan pada rincian pekerjaan sudah tidak ada lagi pekerjaan merangkai besi beton, karena pekerjaan merangkai besi beton lebih efisien dilakukan di dalam workshop dibandingkan dengan dikerjakan di lokasi proyek. Jika tidak memiliki workshop khusus, lebih baik membeli besi rangkaian yang sudah jadi dan terangkai sehingga tenaga kerja di proyek lebih efektif.

Pondasi Titik dan Pondasi Menerus

Pondasi bertugas menopang bangunan dengan semua beratnya agar bebannya tersalurkan dengan sempurna kepada tanah. Bayangkan sebuah bangunan adalah tubuh manusia maka telapak kaki kita merupakan pondasi yang menopang berat tubuh dan berdiri di atas tanah. Sebagaimana bangunan, masalah pada kaki kita bukanlah seberapa lebarnya telapaknya, tapi apakah tanah dimana kita berdiri mampu menahan berat tubuh kita.

Misalkan berat badan 80kg dengan luas telapak satu kaki sekitar 80cm2, maka berdiri dengan 2 kaki membuat berat badan 80kg tersebut disalurkan oleh permukaan seluas 160cm2. Jika kita berdiri pada permukaan tanah dan permukaan tanah tersebut tidak membekas telapak kaki maka permukaan tanah tadi mampu menahan beban setidaknya 0,5kg percm2, dan jika berdiri dengan 1 kaki permukaan tanah masih tidak membekas setidaknya tanah tersebut bisa menahan beban 1kg per cm2.

Demikian pula halnya dengan bangunan. Pada bangunan sederhana dengan luas lantai sekitar 40m2, berat atap sampai  lebih kurang sekitar 63ton, sudah dengan menambahkan 25% beban tambahan. Dalam total berat tersebut terdapat 2 skema pembebanan. Pertama beban struktur yaitu atap, plafon, struktur ringbalk, kolom dan sloof hingga pondasi titik. Ini merupakan skema struktur utama yang artinya atap dan semua komponen di atas termasku plafon harus tetap berdiri jikapun kekuatan dinding dihilangkan, meskipun pada kenyataannya beban atap juga akan dipikul oleh dinding.

Kemudian yang kedua adalah skema beban dinding, yang harus mampu menahan bebannya sendiri, juga ditambah beban tambahan 25% untuk gaya beban yang lain seperti beban angin dan horizontal lainnya.  Kecuali pada struktur dinding penahan beban, maka beban dinding dihitung bersama dengan beban struktur lainnya dan dikalkulasikan bersama pada desain pondasinya.

No Bagian Bahan Berat/Satuan Satuan Volum Total Berat
1 Atap Genteng MCR Flat 45kg M2 60m2 2.700kg
2 Rangka Atap Baja Ringan 10kg M2 60m2 600kg
3 Plafon & Rangka Hollow + Gypsum 25kg M2 45m2 1.125kg
4 Struktur Beton Bertulang 50kg M’ 150m’ 7.500kg
5 Pondasi Titik Beton Bertulang 100kg Titik 15 1.500kg
Total Berat + 25% 16.800
             
6 Dinding Ezycon + Alusi 200kg M2 150m2 30.000kg
7 Pondasi Menerus Pasangan Batu/Beton 300kg M2 25m2 7.500kg
Total Berat + 25% 47.000kg

Skema organisasi bebannya adalah berat bangunan bagian 1 – 5 disalurkan oleh pondasi titik sebesar 16.800kg, dengan mengabaikan kekuatan gaya gesek tanah dan hanya memperhitungkan gaya tekan pada tanah untuk menyalurkan beban struktur sebesar 16,8ton dibagi daya tekan tanah minimal 0,5kg/cm2 maka dibutuhkan telapak minimal seluas 33,6rb cm2. Jika mendesain 15 titik maka luas telapak per titiknya adalah 2240cm2, ukuran 50cm x 50cm.

Beban dinding 6-7 disalurkan oleh pondasi menerus dan hanya memperhitungkan gaya tekan pada tanah untuk menyalurkan beban dinding sebesar 47,5ton dibagi daya tekan tanah minimal 0,5kg/cm2 maka dibutuhkan telapak minimal seluas 95rb cm2. Jika tinggi dinding rata-rata 3m dan dalam 3m itu terdapat berat 600kg dinding dan 150kg pondasi menerus, maka dibutuhkan permukaan untuk menyalurkan berat 950kg (setelah ditambah 25%) dibagi 0,5kg yaitu 1.900cm2 atau lebar 20cm sepanjang 1m’ pondasi menerus akan aman menyalurkan beban dinding.

Daya dukung tanah terhadap gaya tekan 0,5kg/cm2 cukup mudah dicapai meskipun tanah urugan, dengan permadatan stemper atau pemadatan gilas akan bisa dicapai daya dukung tersebut. Tentu dengan memperhatikan sifat tanahnya, karena jika sifat tanahnya lempung sebaiknya yang dihitung adalah daya dukung tanah terhadap gaya gesek dan mengabaikan gaya tekannya.

Sekilas tentang Pondasi

Tanah sebenarnya mampu menerima beban berapapun yang diberikan kepadanya. Hanya diperlukan teknik pondasi yang tepat untuk menyalurkan beban agar bisa diterima secara sempurna oleh tanah.

Secara umum daya dukung tanah terhadap beban ada 2 macam, yaitu terhadap gaya tekan dan gaya gesek. Dimana gaya tekan adalah kekuatan tanah menahan beban dalam kg/cm persegi luas bidang pondasi yang menekannya dan gaya gesek adalah kekuatan tanah menahan beban dalam kg/cm persegi luas bidang pondasi yang bergesekan dengan tanah.

Untuk mendapatkan berapa kekuatan gaya tekan dan gaya gesek tanah, dilakukan tes yang dikenal dengan tes sondir. Hasilnya akan mengungkapkan berapa gaya tekan dan gaya gesek tanah pada kedalaman berapa. Pada bangunan sederhana kedalaman pondasi hanyalah di kisaran 1-2m saja. Dikarenakan per m kedalaman tanah memiliki besaran gaya tekan dan gaya gesek yang berbeda tergantung pada jenis lapisan tanah yang ada.

Pada jenis tanah berpasir cenderung memiliki gaya tekan yang tinggi namun nilai kekuatan gaya geseknya cenderung rendah. Sedangkan tanah lempung cenderung memiliki gaya tekan yang rendah tapi memiliki gaya gesek yang tinggi.

Pada gaya tekan, yang dihitung adalah permukaan bawah pondasi yang kita buat, lalu luasnya dalam cm2 dikalikan dengan nilai gaya tekan tanah pada titik kedalaman pondasi yang kita buat. Sedangkan pada gaya tekan yang dihitung adalah permukaan sisi pondasi, lalu luasnya dalam cm2 dikalikan dengan nilai gaya gesek tanah per kedalaman pondasi. Nilai yang didapat dari 2 gaya tadi ditambahkan lalu dikalikan 80% maka akan didapatkanlah nilai maksimal beban yang bisa disalurkan pondasi di titik tersebut.

Nilai maksimal beban yang bisa disalurkan menjadi batas beban bangunan yang bisa kita buat di atas pondasi tersebut. Misalkan berat bangunan yang kita kerjakan 50ton, sedangkan 1 titik pondasi didapatkan bisa menyalurkan beban 5 ton, maka diperlukan 10 titik agar berat beban bangunan bisa aman tersalurkan ke dalam tanah.

Jasa Kontruksi

Pertanyaan paling jamak dalam dunia jasa konstruksi yang sering kami terima adalah “berapa harga per m2 bangunan?”

Di https://ezygriya.com/hitung-rab/ bisa anda dapatkan perhitungan RAB, semoga membantu pertanyaan ini, kemudian hal berikutnya yang perlu dibahas dalam video ini “apakah harga tersebut sudah termasuk jasa konstruksi?”

Jawabannya belum, perlu dipahami metode perhitungan RAB bermacam-macam, tiap-tiap pelaku bisnis konstruksi memilik metode yang berbeda dalam menentukan harga material dan biaya yang akan diajukan dalam penawaran sebuah proyek konstruksi. Dalam hal ini, perhitungan yang dipaparkan Ezygriya pada video tentang perhitungan RAB belum merupakan penawaran, lebih pada perhitungan RAB untuk kebutuhan membangun sendiri. Mudahnya pada video perhitungan RAB untuk anda yang berkesempatan membeli material sendiri dan mengawasi atau bahkan mengerjakan sendiri.

Jika anda ingin menggunakan jasa konstruksi dalam melaksanakan proyek konstruksi, video perhitungan RAB tersebut juga bias dijadikan referensi. Syaratnya anda perlu membuka diri terhadap kenaikan sebesar 10-20% dari video perhitungan RAB yang anda saksikan di channel ezygriya. Bahkan jika material dan metode konstruksinya berbeda bias jadi selisih hitungannya sampai dengan 40% bahkan bisa lebih dengan material finishing yang sama sekali berbeda. Contohnya harga lantai keramik dibandingkan dengan harga lantai granit tentu selisihnya bisa 2-4 kali lipat. Juga banyak jenis material lain yang selisih harganya bisa berlipat-lipat.

Yang perlu dipahami dikarenakan jasa konstruksi merupakan sebuah bisnis pelayanan tentu akan ada margin yang diperlukan. Jadi jika anda akan menggunakan jasa konstruksi, tetapi anda tidak berkenan memberikan imbalan selain material dan biaya tenaga konstruksinya, sebaiknya tidak perlu menggunakan jasa konstruksi, bisa langsung melakukan pengawasan sendiri dalam menjalankan proyek.

Kisaran biaya jasa konstruksi yang diambil dari sebuah proyek di kisaran 10% dari nilai RAB yang disepakati. Dan perlu dipahami juga bahwa nilai RAB yang ditawarkan biasanya mengandung biaya cadangan kurang lebih 10% juga. Contohnya pada video ezygriya tentang RAB sederhana tentang ruangan ukurang 3×3 dengan biaya 15jt 670rb, bisa jadi  jika anda menggunakan jasa konstruksi RAB penawarannya akan berambah 3jt 134rb (20%) jadi 18jt 804rb dengan satuan per m2 jadi 2jt 89rb/m2. Komponennya kurang lebih 10% untuk material cadangan dan sisanya adalah margin jasa konstruksinya. Tentu anda bisa melakukan negosiasi tentang angka-angka harganya. Hanya jika tidak berkenan sama sekali untuk hal-hal seperti ini, yaitu cadangan dan margin, sebaiknya dikerjakan sendiri.

Tentu harus ada hubungan timbal balik yang beretika antara pengguna jasa kontruksi dan kontraktornya. Pihak kontraktor beresiko rugi karena salah perhitungan, permintaan yang tidak terencana dan berbagai factor lainnya. Pihak penggunapun bisa saja dirugikan dengan waktu yang mundur, pengerjaan yang tidak sesuai harapan dan sebagainya. Karenanya perancangan, kemudian perencanaan, kontrak kerja, gambar kerja dan itikad baik perlu disiapkan sebelum memulai sebuah proyek konstruksi.

Pembentukan Ruang

Bagaimana asal muasal manusia membutuhkan ruangan yang diawali dari kebutuhan untuk berlindung dari kondisi alam dan cuaca, hujan, angin, panas serta dingin, juga keamanan dari gangguan hewan dan manusia lain. Karenanya kita membutuhkan ruangan yang tertutup dan tetap terkontrol.

Awalnya manusia menggunakan gua untuk memenuhi kebutuhannya akan ruang. Jika diperhatikan gua merupakan sebuah lubang yang terdapat dalam suatu bentuk massa yang besar. Dan teknik ini salah satu dari 2 teknik dasar membentuk ruang, yaitu membuat lubang dari sebuah bentuk besar. Sebutlah gunung atau bukit. Missal terdapat gua alam yang relative kecil, lalu karena kebutuhan ruang bermacam-macam, mulailah dibesarkan lubang itu. Dibentuk bermacam-macam ruang, yang kesemuanya di dalam bukit atau gunung itu. Seperti semut atau kelinci menggali tanah untuk membuat rumahnya. Di dunia konstruksi system membentuk ruang dengan membuat lubang menjadikan komponen dinding sebagai elemen struktur.

Contohnya seperti mambangun candi, menumpuk batu yang banyak kemudian menyusun rongga di dalamnya untuk membentuk ruang. Sehingga volume dinding yang ada biasanya lebih besar dari volume ruang yang terbentuk.

Teknik dasar kedua adalah membentuk ruang dengan membuat batas ruang, yaitu atap, dinding serta lantai. Cara ini membutuhkan pengolahan material untuk membuat tiang dan balok serta bahan atap sebagai struktur utama pembentukan ruang. Dan inilah cara yang lazim dan banyak digunakan manusia modern dalam membuat bangunan.

Contohnya seperti membuat dangau, gubuk tempat istirahat di tepi sawah, cukup menggunakan bamboo sebagai tiang dan atapnya juga lantainya. Volume ruang yang terbentuk jauh lebih besar dari volume bahan yang dibutuhkan.

Tujuan sederhana dari struktur  adalah agar material yang menjadi komponen pembentuk ruang bisa berdiri kokoh dan melindungi penggunanya. Dan agar atap bisa kokoh berdiri maka, butuhkan penopang struktur yang berupa balok, kemudian tiang dan akhirnya pondasi untuk menyalurkan beban atap dan struktur lainnya ke tanah. Selama tanah mampu mendukung berat bangunan maka yang perlu kita lakukan adalah merangkai struktur yang terpadu agar semua beban tertransfer dengan sempurna kepada tanah tanpa merusak komponen strukturnya.

Meskipun kolom ataupun baloknya sedemikian kuat, namun tidak mampu menyalurkan beban atap dan beban dirinya kepada tanah melalui pondasi maka bangunan itu tidak bisa berdiri. Karenanya memulai hitungan strukturnya selalu dari daya dukung tanah, seberapa kuat tanah dalam satuan dukungnya mampu menerima beban bangunan di atasnya.

Daya dukung tanah diketahui dengan melakukan tes yang sering disebut dengan tes sondir.  Hasilnya akan menunjukkan daya dukung tanah terhadap dua gaya. Yaitu gaya tekan dan gaya gesek. Gaya Tekan tanah artinya berapa kemampuan tanah menerima beban yang diterima tanah per cm persegi luas bidang tekan. Sedangkan Gaya Gesek tanah artinya berapa kemampuan tanah menerima beban yang diterima tanah per cm persegi luas bidang yang bergesekan.

Bagian RAB Bangunan Sederhana

Perhitungan RAB merupakan salah satu topik kruisal dalam merencanakan membangun atau merenovasi rumah. Berkaitan dengan besarnya jumlah anggaran yang diperlukan dan harus disediakan ketika sebuah kegiatan konstruksi berlangsung.

Pada bangunan sederhana secara ringkas berikut klasifikasi biaya pada perhitungan RAB :

  1. Pekerjaan pondasi
  2. Pekerjaan struktur
  3. Pekerjaan dinding
  4. Pekerjaan bukaan (pintu dan jendela)
  5. Pekerjaan atap dan rangka atap
  6. Pekerjaan plafon
  7. Pekerjaan lantai
  8. Pekerjaan finishing dinding
  9. Pekerjaan sanitasi
  10. Pekerjaan kelistrikan
  11. Pekerjaan lain-lain, yang biasanya berisi pekerjaan tambahan seperti railing, carport dll

 

Pada bangunan bertingkat biasanya struktur dibedakan lagi antara struktur utama, seperti halnya footplat, kolom dan balok struktur, dan struktur pendukung yang juga ada pada bangunan 1 lantai yaitu sloof, kolom praktis dan ringbalk.

Konsep rumah prefabrikasi seperti yang dilakukan Ezygriya, kesemua bagian-bagian pekerjaan tersebut sebagian atau bahkan seluruhnya sudah disiapkan di workhsop. Sehingga ketika material prefabrikasi tiba di proyek maka material tersebut sudah siap dipasang atau hanya perlu sedikit tambahan pekerjaan untuk dipasang.Dalam hal ini konsep prefabrikasi membuat anggaran tidak memerlukan banyak cadangan biaya tidak tentu.

WhatsApp chat