Untuk mulai bisnis properti didukung data nasional diketahui bahwa tahun 2016 kebutuhan perumahan yang belum terpenuhi (backlog)di Indonesia telah mencapai 13,5 juta unit.Namun nyatanya pemenuhan perumahan tiap tahunnya hanya sekitar 300-400 ribu unit.Besarnya kebutuhan yang belum terpenuhi tersebut menjadi pertanda bahwa kebutuhan masyarakat terhadap perumahan sangat tinggi. Hal ini tentunya merupakan peluang yang sangat baik bagi para pengembang khususnya maupun semua pihak yang akan terjun di dunia properti bersubsidi.Harapannya data kebutuhan perumahan tersebut mampu membangkitkan animo masyarakat untuk tertarik dan  terjun langsung mengambil peluang tersebut.

Namun sebagian besar orang mempunyai anggapan bahwa untuk memulai berbisnis properti bersubsidi butuh modal yang besar dengan tujuan bisnis akan cepat berkembang dan lebih mudah diperjualbelikan. Pada kenyataannya, anggapan itu tidak selamanya benar. Bisnis properti bersubsidi ini sebenarnya bisa dilakukan tanpa harus memakai modal. Cara untuk memainkan bisnis properti bersubsidi tanpa modal ini akan bisa menguntungkan dengan keuntungan yang sangat menggiurkan.

 

Jika kita ingin merasakan nikmatnya untung di saat booming property, maka sekarang lah waktu yang tepat untuk memulai. MENGAPA? Yang pertama adalah karena bisnis properti bersubsidi adalah satu satunya bidang bisnis yang mampu memberikan nilai tambah yang paling tinggi dibanding dengan bidang bisnis lainnya.

Alasan kedua adalah semakin bertambahnya waktu nilai properti bersubsidi tidak semakin turun namun malah semakin tinggi. Sehingga faktor inilah yang mempengaruhi animo masyarakat bahwa menunda membeli rumah akan berakibat tingginya anggaran yang harus disiapkan di masa mendatang, akhirnya mau tidak mau pengalokasikan dana untuk pengadaan rumah saat ini menjadi kepentingan yang urgen.

Alasan yang ketiga adalah dengan terjun di dunia property kita akan mempunyai pengaruh dan peran aktif yang lebih banyak karena banyaknya stakeholder yang terlibat di dalamnya, seperti: pemilik tanah, kontraktor, penyedia/toko bahan bangunan, dinas-dinas terkait perijinan dan legal teknis (tata kota, perijinan, transportasi, lingkungan hidup, pertanahan nasional dsb), tim pemasaran, lembaga keuangan maupun komunitas sosial.

Alasan keempat adalah produk dari bisnis property dapat menjadi CASH FLOW INCOME yang berfungsi untuk membackup operasional harian. Contohnya produk property bangunan mewah bisa difungsikan sebagai hotel, homestay, guest house atau apartement, sedangkan bangunan standar bisa difungsikan sebagai hunian kost atau rumah kontrakan. Hasil cash flow income yang signifikan akan menjadi sumber investasi untuk mencapai CAPITAL GAIN, yakni menjalankan bisnis  property riil seperti pembangunan proyek, perumahan bersubsidi, cluster, komplek apartemen, rusunawi dan proyek lainnya.

Dan alasan terakhir adalah factor kali dalam bisnis property sangat banyak. Maksudnya adalah efek turunan bisnis property bisa mencakup banyak divisi, seperti: divisi pemasok material bangunan, kontraktor dan marketing. Bila masing-masing factor turunan ini dikerjakan secara individu, tentunya tidak berdampak signifikan, namun bila kita kelola dengan divisi yang terpisah namun masih dalam satu bendera perseroan terbatas, maka factor kali dari keuntungan turunan bisnis property tersebut sangat menjanjikan.

 

Lalu…Langkah Apa Saja Yang Harus Kita Persiapkan?

Tidak ada di dunia persilatan seorang pendekar langsung terjun ke arena pertandingan tanpa latihan pisik dan persiapan mental.Tidak ada seorang pelaut yang gagah berani langsung berlayar di lautan luas tanpa persiapan kelayakan kapal, anak buah kapal dan kompas sebagai penujuk arah. Nah hal yang sama juga berlaku di bisnis properti bersubsidi, jika kita tidak ingin gulung tikar sebelum mendapat hasil maka setidaknya ada dua hal yang wajib kita miliki, yaitu: Soft Skill dan Hard Skill.

 

Soft Skill:

Yang dimaksud dengan soft asset adalah kepiawaian atau kecakapan yang ada (dimiliki) internal individu, diantaranya adalah:

  • Mental bisnis properti :

Cara pandang dan pensikapan dalam bisnis properti.

Mental yang keliru/salah terhadap bisnis property akan berakibat fatal pada pola kinerja yang cepat atau lambat akan menjauhkan kita dengan bisnis properti bersubsidi itu sendiri.  Salah satu contoh yang lazim terjadi adalah banyak pelaku bisnis property yang orientasinya adalah UANG bukan PRODUK.Semua peluang apapun selalu di nilai dengan uang, sikap ini berimbas pada konsumen yang akhir merasa dirugikan karena harus menanggung biaya yang tinggi. Yang benar seharusnya orientasi bisnis property adalah NILAI TAMBAH PRODUK atau KEMANFAATAN PRODUK bagi konsumen/pembeli, sehingga kalaupun konsumen harus mengeluarkan biaya tinggi, mereka akan tetap mendapat jaminan kepuasan dari manfaat produk yang dibeli.

Cara pandang yang berorientasi pada PRODUK merupakan cara untuk membangun bisnis property dalam jangka panjang. Kuncinya adalah focus pada tujuan dan bersabar dalam mencapai tujuan tersebut.

Misalkan, mulailah dari menjual 1 kapling, kemudian dibangun dan dijual dalam waktu kurang dari 3 bulan. Kemudian uangnya digunakan lagi untuk memulai 2 kapling, lalu selesaikan dalam 3 bulan lagi, kemudian gunakan untuk 4 kapling, dalam 3 bulan, dan lakukan lagi dalam 3 bulan terakhir untuk 8 kapling.

Alih-alih mengincar 8 kapling sejak awal, memulai dari 1 kapling selain menghemat modal juga akan memberikan pondasi yang kuat terhadap bisnis property ini.

 

Posisioning

Mampu menentukan skala bisnis yang tepat dan terukur. Sesuai dengan kelebihan dan kekurangan yang dimiliki. Ini mejadi salah satu factor penting dalam bisnis property, banyak pebisnis property gulung tikar karena kurang pandai menilai kemampuan diri, terlalu focus pada hasil tanpa mengukur kelebihan dan kekurangan yang dimiliki.

Semakin besar skala bisnis yang akan dijalankan menuntut infrastruktur organisasi dan sarana bisnis untuk melingkupinya. Menentukan seberapa besar bisnis yang akan dikelola dan seberapa cepat akan dicapai sangat krusial untuk bisa menyiapkan apa-apa yang harus dipersiapkan dalam skala bisnis tersebut.

Apakah perlu merekrut pengawas proyek yang tetap? Apakah perlu merekrut estimator proyek? Apakah perlu membeli pickup untuk mempercepat pengiriman bahan material? Apakah perlu memiliki gudang untuk menyimpan sisa bahan bangunan?

Pertanyaan-pertanyaan di atas perlu dijawab sebelum memulai, meskipun tidak harus dimilik di awal, hal-hal tersebut perlu direncanakan kapan dan bagaimana. Sehingga berapa besar dan kapan skala bisnis tertentu itu dicapai, mutlak direncanakan.

 

Visi

Mempunyai visi, perencanaan target & tujuan yang jelas. Dalam menggeluti bisnis apapun termasuk property, visi bisnis menjadi acuan utama untuk menentukan langkah bisnis ke depan. Pada kenyataannya factor ini akan menentukan posisioning seseorang dalam bisnis poperti nantinya, bisa tetap sebagai pemula, bisa sebagai penggembira saja atau sebagai pemain riil.

Skill terpenting yang harus dimiliki seseorang dalam bisnis property adalah VISI. Ketika melihat sebuat lahan kosong, seorang pemain property yang baik akan langsung bisa membayangkan produk property macam apa yang akan dibangun di lahan kosong itu. Ketika dia memiliki visi, sudah terbayang model rumah, lebar jalan, jumlah unit dan semua hal yang berkaitan dalam bisnis property seketika awal dia melihat tanah tersebut masih kosong.

Tentu ini membutuhkan latihan dan pengalaman, dan akan terus berkembang. Tetapi ini adalah faktor kunci yang harus dimiliki dan harus dipelajari jika ingin menjadi pemain property.

Jadi, berlatihlah menajamkan VISI, jika melihat tanah kosong, rumah rusak, atau kawasan tertentu, latihlah ketajaman VISI dengan mengimajinasikan sebuah produk property yang tepat di lokasi itu. Semakin detil imajinasi yang bisa dihadirkan maka semakin tajam VISI yang dimiliki. Seiring dengan pengalaman dan latihan yang dilakukan, bahkan hanya dari melihat sebuah lahan kosong, sudah bisa terbayangkan apa-apa yang harus dilakukan untuk mewujudkan VISI itu, berapa banyak biaya yang harus dikeluarkan dan berapa banyak nilai tambah yang bisa dihasilkan.

 

Open Mind (Pemikiran Terbuka)

Banyaknya pihak yang terlibat dalam bisnis property menuntut semua pihak yang terjun di dalamnya harus mampu berpikiran terbuka (open mind) terhadap semua perubahan yang ada, baik terkait regulasi pemerintah, sikap dan pola konsumsi masyarakat terhadap rumah hunian, fluktuasi harga bahan dan tenaga kerja dan lain sebagainya. Karena dengan berpikiran terbuka akan lebih mudah dan fleksibel dalam mengambil keputusan terhadap perencanaan target dan tujuan yang telah dibuat.

Perubahan adalah sebuah keniscayaan. Di dalam bisnis property hal ini merupakan kunci untuk bertahan hidup. Seberapapun tajamnya VISI yang dimiliki, ketika tidak mampu beradaptasi dengan perubahan hasilnya bisa jadi sangat buruk. Harus diingat dalam bisnis property persepsi pasar merupakan faktor penentu keberhasilan sebuah produk. Betapapun kuat dan bagusnya produk kita jika tidak bisa diterima oleh jamannya akan jadi sesuatu yang dianggap tidak berguna.

Karenanya penting untuk tetap berpikiran terbuka dan mengkalkulasi setiap kemungkinan perubahan. Bahkan menjadika perubahan-perubahan yang terjadi menjadi daya dorong produk propery yang akan kita ciptakan.

Skema subsidi yang berubah? Prosentase kapling efektif yang berkurang? Tuntutan fasilitas fasum dan sarana prasarana yang bertambah? Konsumen yang menginginkan fasilitas tambahan?

Dan masih banyak lagi perubahan yang mungkin terjadi dan perlu diantisipasi.

 

Hard Skill:

Yang dimaksud dengan hard asset adalah sumber daya intangible yang dimiliki, berkaitan dengan pengetahuan dan ketrampilan, diantaranya adalah:

  • Jaringan/Networking

Luasnya jaringan yang dimiliki individu akan berpengaruh signifikan terhadap perkembangan bisnis property yang akan dijalankan. Luasnya jaringan akan membawa efek turunan kemudahan dalam mengelola bisnis property yang dijalankan mulai dari negosiasi, perijinan hingga pemasaran.

Memiliki jaringan luas merupakan asset terpenting dalam berbisnis property. Tentu saja dengan cara yang tepat, jaringan yang luas bisa menjadi faktor pendorong yang sangat kuat. Untuk bisa menggunakan jaringan sebagai faktor pendorong tentu saja, kita harus mengenalkan diri sebagai pelaku bisnis property. Kita tidak bisa menggunakan informasi dan pengetahuan dari jaringan yang kita miliki untuk mendukung bisnis property yang kita jalani jika orang-orang yang kita kenal tidak mengetahui bahwa kita sedang berbisnis property.

Ini berkaitan dengan posisioning yang kita ambil. Apa citra bisnis property yang akan terbaca oleh orang yang mengenal kita? Sebagai broker/makelar? Pemilik tanah? Penjual kaplingan? Penyedia rumah? Pembangun kawasan? Pakar property? Konsultan bangunan?

 

  • Pengetahuan bisnis properti

Semua pihak yang terjun atau akan memulai bisnis properti bersubsidi wajib mempunyai bekal pengetahuan yang. Walaupun tidak harus expert/ahli namun cukup layak untuk bisa memahami atau membuat pensikapan sederhana untuk menyelesaikan persoalan-persoalan yang dihadapi.

 

  1. Pengetahuan Lokasi

Sangat mendasar dan wajib dipahami, mana daerah berkembang mana daerah yang sudah mapan. Apalagi ketika menggeluti rumah dengan subsidi. Pilihan lokasinya tentu akan sangat terbatas karena harga tanah yang bisa diolah menjadi rumah subsidipun sangat terbatas.

 

  1. Manajemen Keuangan

Berbisnis property akan mengelola uang dalam jangka yang relatif panjang sebelum bisa “memanen” hasilnya, paling cepat 3-4 bulan, kecuali untuk anda yang posisioningnya broker/makelar. Karenanya perlu memahami pola anggaran dan skema permodalan yang tepat.

 

  1. Penguasaaan informasi

Informasi atau data yang dimiliki juga merupakan salah satu kunci penting kesuksesan bisnis property. Banyak hal yang tidak diharapkan dalam pengembangan bisnis property sering terjadi, seperti ketidakjelasan status tanah, prospek masa depan daerah pengembangan, perubahan regulasi pemerintah khususnya pemerintah daerah, fluktuasi harga tanah dan bangunan dan lain sebagainya. Maka sebuah informasi akan menjadi sarana penting dalam pengambilan keputusan di masa depan.

 

Memahami Resiko

Menghindari kerugian harus didahulukan daripada mengejar untung.

Dalam dunia property ada istilah Apa yang HARUS dan TIDAK BOLEH dilakukan. Akan menjadi hal yang sangat penting bila seseorang benar-benar akan terjun di dunia propeti, terlebih kalau yang bersangkutan sudah bekeluarga.

Istilah HARUS adalah mengacu pada pensikapan kita untuk mempersiapkan adanya cash flow income atau aliran uang kas masuk/pendapatan setiap harinya baik dari asset yang dimiliki (passive income) ataupun dari usaha lain yang bisa dijalankan. Ini penting untuk diperhatikan karena dalam bisnis property, schedule waktu untuk mengeksekusi sebuah transaksi memerlukan proses yang tidak pendek karena melibatkan banyak pihak dan pertimbangan yang masak, sehingga bila kita tidak mempersiapkan aliran kas masuk untuk operasional hariannya maka tentunya akan menjadi boomerang bagi kehidupan di masa depan.

Sedangkan TIDAK BOLEH adalah batas maksimal pensikapan terhadap peluang yang ada. Yang dimaksud disini adalah kecakapan mengukur kemampuan dan kapasitas sumber daya yang dimiliki terhadap peluang bisnis yang akan di eksekusi. Jadi tidak semua peluang dalam bisnis property bisa kita ambil karena akan berdampak negative pada usaha property yang telah berjalan.

Tidak ada bisnis yang tidak beresiko. ITU PASTI. Begitu pula di dalam berbisnis property. Hanya saja kemampuan kita dalam menimbang resiko yang ditimbulkan dari sebuah pilihan bisnis akan sangat menentukan keberlangsungan bisnis ini. Bahkan bisa menentukan masa depan kondisi keuangan anda dan keluarga .

Memahami apa saja resiko yang bisa ditemui dalam bisnis property menjadi hal yang WAJIB dimengerti sebelum memulai.

  1. Resiko Cashflow

Arus kas yang buruk biasanya merupakan hasil dari perencanaan proyek yang buruk atau ketidakmampuan menghadapi perubahan.

  1. Sudah beli tanahnya tapi uang habis gak bisa ngurus pemecahan dan ijin selanjutnya?
  2. Sudah beli tanah tapi tidak bisa diolah karena zonanya salah?
  3. Sudah beli tanah, bangun rumah tapi penjualan tidak lancar?
  4. Sudah beli tanah skema tempo, tapi penjualan tidak sesuai jadwal pembayaran?

… dan mungkin masih banyak lagi contoh ketidakcocokan antara arus kas masuk dan rencana yang kita buat. Resiko arus kas ini  paling banyak terjadi dan harus jadi hal pertama yang diatasi.

  1. Resiko Hukum
  2. Tuntutan konsumen karena legalitas tidak selesai?
  3. Tuntutan pemilik tanah karena skema bayar yang meleset dari perjanjian?
  4. Tuntutan pemodal karena bagihasil dan tenor tidak sesuai propektus?
  5. Tuntutan pemerintah karena ada ijin yang tidak sesuai?
  6. Tagihan kurang bayar pajak?

dan mungkin masih ada banyak lagi contoh kasus perselisihan hokum yang terjadi dalam proyek property. Faktor resiko hokum ini fatal akibatnya dan tidak hanya merusak proyek dan menjadi kampanye buruk terhadap penjualan tetapi juga berpotensi menyeret ke persidangan dan bisa jadi penjara atau tuntutan material yang sangat besar.

Maka berhati-hatilah….


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

WhatsApp chat
%d bloggers like this: