1. Pilih Lokasi Yang Tepat:
  • Lokasi tidak harus yang luas karena sebenarnya 1  Kapling. (minimal tanah 60 m2, maksimal tipe 36) pun bisa diajukan subsidi.
  • Pelajari aspek lingkungan yang terkait:
    • akses jalan
    • sumber air
    • sumber listrik dan
    • fasilitas umum: rumah sakit, pusat perbelanjaan,taman rekreasi dan lain sebagainya.
  • Pelajari aturan tata ruang & aturan teknis wilayah setempat, lalu sesuaikan aturan dengan bentuk tanah yang dicari.
  • Siapkan strategi permodalnya

 

  1. Lokasi

Meskipun untuk bisa mengembangkan perumahan subsidi sangat sensitif terhadap harga tanah, pemilihan lokasi tetap menjadi fase penting dalam proses berbisnis rumah bersubsidi. Jika ada idiom “karena rumah murah maka pastilah akan jauh dari keramaian” tidaklah sepenuhnya benar. Meskipun membangun rumah subsidi pasti daerah pinggiran, tetap saja harus dicari daerah pinggiran yang baik dan memiliki nilai tambah tinggi.

Berikut beberapa cara untuk memulai mencari lokasi yang tepat untuk dibangun rumah subsidi :

  1. Jalur Jalan Nasional

Dengan banyakanya dibangun jalan tol baru, titik – titik masuk dan keluar jalan tol perlu diperhatikan. Selain itu coba telusuri jalur jalan nasional penghubung antar kabupaten, pasti sulit untuk mendapatkan harga tanah yang layak untuk dibangun subsidi di tepi jalan nasional atau jalur exit jalan tol. Mungkin jika mencari 500m atau 1km masuk dari jalan utama masih ada beberapa lahan yang bisa diolah menjadi rumah subsidi.

  1. Jalur Kereta Api

Titik-titik stasiun kereta apa juga merupakan alat bantu untuk mencari lokasi yang bisa dibangun rumah subsidi. Sekali lagi dibutuhkan kreatifitas dan visi yang tajam untuk mencarinya, karena untuk bisa dikembangkan rumah subsidi sangat dibatasi harga tanah yang bisa diolah.

  1. Daerah Pengembangan Kota

Lazimnya dalam sebuah kabupaten/kota terdapat beberapa kecamatan utama dan kecamatan kecil. Jika daerah pusat kabupaten/kota sudah sangat sulit mencari tanah dengan harga yang bisa dikembangkan jadi rumah subsidi, mungkin kecamatan-kecamatan utama di kabupaten/kota tersebut bisa jadi pilihan untuk mencari lokasi rumah subsidi.

  1. Kota/Daerah Pemekaran

Daerah baru karena pemekaran wilayah bisa jadi sangat menjanjikan, tapi berhati-hatilah, karena arus kas sangat penting dan bisa jadi resiko jika tidak dikendalikan. Tidak sembarang daerah baru layak untuk dikembangkan rumah subsidi. Perhatikan siklus penjualan dan pengembangan kotanya. Kita berbisnis property subsidi untuk segera terjual bukan untuk menyimpan tanah dan dijual 5-7 tahun yang akan datang.

  1. Akses Bandara/Pelabuhan

Infrastrukur jadi kunci tumbuhnya asset property, dan bandara atau pelabuhan merupakan salah satu titik pendorong yang cukup ampuh. Mencari lokasi dengan akses terhadap bandara atau pelabuhan juga bisa jadi sarana untuk memulai mencari lokasi yang tepat dikembangkan jadi rumah subsidi.

  1. Kawasan Penyangga Industri

Kawasan industry menjanjikan banyak orang yang membutuhkan rumah. Dan rumah subsidi satu-satunya produk yang bisa dijangkau secara harga oleh para buruh pabrik pada umumnya. Dengan skema umr saat ini masih memungkinkan seorang buruh untuk bisa memiliki rumah subsidi. Jadi kawasan penyangga industry juga bisa jadi titik awal untuk hunting lokasi rumah subsidi.

 

  1. Aspek Lingkungan
  2. Akses Jalan & Saluran

Lebar jalan adalah penentu apakah sebuah lokasi layak atau tidak untuk dikembangkan. Meskipun rumah subsidi sangat tidak disarankan mencari lokasi yang aksesnya tidak bisa dilalui oleh mobil. Selain menyulitkan proses penjualan pada saat pembangunanpun akan jadi masalah.

Targetkan lokasi yang bisa dilalui mobil papas an. Sebaiknya minim lebar jalan 4m dan jangan kurang. Utamakan melihat badan jalan daripada lebar jalan eksisting, beberapa jalan sebenarnya lebar tetapi tidak full badan jalannya. Ini masih bisa diolah dengan mengecor atau paving sisa badan jalan yang belum diperkeras.

Hal lain yang penting adalah saluran air, yang bisa berarti 2 hal. Air untuk membuang dan air limpahan. Artinya dekat dengan saluran air akan memudahkan rumah yang kita bangun untuk mengalirkan air hujan, tetapi ini juga beresiko mendapatkan kiriman air dan berpotensi genangan di akses jalan maupun rumah yang dibangun.

  1. Sumber Air

Pada skema rumah subsidi, penyedia rumah subsidi diwajibkan menyediakan air bersih bagi rumah yang dibangunnya. Karenanya ketika mencari lokasi pemahaman apakah lokasi itu mendapatkan air bersih menjadi hal penting. Baik air bersih dari jaringan penyedia air minum daerah, maupun air bersih dari sumur artesis. Perlu dipastikan terlebih dahulu sebelum memilih sebuah lokasi.

  1. Sumber Listrik

Begitu pula dengan listrik, tidak bisa diabaikan dalam proses penentuan lokasi rumah subsidi. Meskipun akses dan harganya memenuhi syarat jika tidak bisa diakses jaringan listrik atau memerlukan biaya besar untuk membuat jaringan listrik sebaiknya diperhitungkan ulang. Perlu dihitung jumlah unit yang akan dibangun dengan biaya jaringan yang diperlukan. Karena pemerintah mewajibkan penyedia rumah subsidi untuk menyediakan listriknya.

  1. Fasilitas Umum

Selain memudahkan dalam penjualan rumah subsidi bagi pemilik rumah pertama, dekat dengan fasilitas umum merupakan hal yang penting untuk dipertimbangkan para investor yang mungkin juga akan ikut menjadi konsumen rumah yang akan dibangun tersebut.

 

  1. Tata Ruang & Aturan Teknis

Pemerintah daerah sudah mengatur zona sebuah wilayah apakah itu pertanian, industry, pemukiman, campuran dan lain sebagainya. Pengetahuan mendasar mengenai hal ini sangat penting diketahui. Jangan sekali-kali mengembangkan sebuah lahan diluar zona peruntukannya, selain menyebabkan masalah dengan pemerintah juga akan mendapatkan tuntutan dari para konsumen jika legalitasnya bermasalah.

Selain soal zona peruntukan kawasan, hal teknis lain yang secara mendasar perlu diketahui adalah peraturan yang melingkupi bisnis property ini. Rujukan dasarnya adalah Undang-Undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Kemudian turunan yang mengikat adalah peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota yang sangat perlu untuk diketahui. Biasanya disana diatur minimal prosentasi lahan fasum/fasos, lebar jalan, sempadan sungai, sempadan jalan dan beberapa pertimbangan teknis lainnya.

Untuk kegiatan kaplingan yang tidak membuat jalan sendiri, juga penting untuk tahu aturan-aturan ini, agar tidak digolongkan kepada usaha kaplingan illegal. Biasanya setiap daerah memiliki maksimal pemecahan tanah yang diijinkan, ini menjadi acuan maksimal kapling yang bisa dikelola perorangan.

Terakhir pemahaman dasar tentang pajak juga sangat mendasar untuk diketahui. Saat ini pemerintah sangat intensif menjaring pajak dari sector property, pemahaman dan perencanaan yang baik dapat menghindarkan kita dari masalah di kemudian hari.

 

  1. Membuat Site Plan sesuai Aturan Setempat

Ketika sudah mendapatkan lokasi yang diincar dan sudah memahami aturan teknis kabupaten/kota setempat, maka selanjutnya adalah membuat site plan. Untuk pemecahan sederhana Site Plan dibuat langsung oleh developer sebagai pemohon, sedangkan untuk pemecahan banyak kapling harus dimintakan ijin kepada pemerintah kabupaten/kota setempat.

Hal mendasar dalam pembuatan site plan adalah target jumlah kapling yang akan didapatkan dari tanah asal. Tanah luas 1000m2 dengan lebar 8m, misalnya tidak memungkinkan untuk dibuat rumah-rumah, karena ketika dipecah bagian belakang tidak mendapatkan akses yang cukup, dikarenakan beberapa kabupaten/kota mengharuskan lebar jalan tertentu sebagai aturan pembuatan site plan. Dibandingkan dengan tanah luas 1000m2 dengan lebar muka 30m, yang bisa dibuat jalan tengah selebar 7m, masih menyisakan 11,5m di sisi kiri dan kanan.

Jadi bentuk tanah dan aturan teknsi setempat sangat menentukan apakah sebuah tanah bisa diolah atau tidak menjadi kapling rumah.

 

  1. Strategi Permodalan

Setelah memahami faktor teknis memulai bisnis property bersubsidi maka bisa mencari modal yang tepat untuk memulai bisnis menjadi hal berikutnya yang harus diselesaikan.

Apakah jika memiliki uang sendiri masih memerlukan strategi?

Jawabnya YA, karena strategi permodalan bukan hanya berkaitan dengan siapa yang menyediakan modal, tetapi juga harus diatur bagaimana modal tersebut bisa mendapatkan return yang terbaik.

  1. Jika semuanya sendiri

Tentu dibutuhkan modal yang cukup banyak jika memutuskan semuanya menggunakan sumberdaya sendiri. Titik ujinya bukanlah seberapa banyak modal yang dimiliki, yang akan diukur adalah seberapa besar hasil yang diperoleh dibandingkan dengan modal yang digunakan.

Misalkan beli tanah, urus ijin, bangun rumah, semua biaya dan pajak habis 100jt dan penjualan 125jt maka keuntungan dari proses itu adalah 25jt dibagi 125jt = 20% selama jangka waktu uang itu digunakan sampai terealisasi penjualan. Misal proses ini bisa dicapai di waktu tercepatnya 3 bulan maka, ukuran investasinya adalah 20% net margin per 3 bulan, atau jika diulang dalam proses statis selama 1 tahun (12 bulan) maka keuntungannya adalah 4 x 20% = 80%. Yang artinya jika proses 1 rumah itu diulangi dengan skema yang sama selama 4x maka keuntungan yang diperoleh adalah 80jt, dengan modal 100jt.

Waktu Modal Omset Margin
I 100jt 125jt 25jt
II 100jt 125jt 25jt
III 100jt 125jt 25jt
IV 100jt 125jt 25jt
Total 500jt 600jt 100jt

 

Namun jika proses yang dilakukan adalah linear, yaitu pada 3 bulan pertama mendapat 100jt modal + 25jt margin = 125jt digunakan seluruhnya untuk membangun unit kedua pada triwulan kedua dengan target margin yg sama dan seterusnya sampai triwulan keempat.

Waktu Modal Omset Margin
I 100jt 125jt 25jt
II 125jt 156,25jt 31,25jt
III 156,25jt 195jt 39jt
IV 195jt 243,75jt 48,75jt
Total 576,25jt 720jt 144jt

 

Simulasi di atas yang dimaksud dengan strategi permodalan. Fokusnya ada pada berapa lama sejumlah modal akan digunakan dan berapa yang menjadi target pertumbuhan asetnya.

Perlu diingat juga, dengan semua modal sendiri semua keuntungan memang menjadi milik sendiri tetapi demikian juga denga semua resiko, menjadi tanggungan sendiri.

  1. Jika berani berhutang

Bagaimana jika memiliki pengetahuan dan ketrampilan tetapi tidak memiliki modal untuk menjalankan bisnisnya. Salah satu solusinya adalah berhutang. Yang dimaksud berhutang disini adalah mendapatkan sejumlah uang dari suatu pihak untuk membeli “sesuatu”. Misalkan dikarenakan tidak mempunyai uang cukup untuk membeli tanah dengan nilai 25jt dan pihak X menghutangi, maka hakekatnya adalah pihak X membeli tanah itu senilai 25jt dibayar kontan kemudian kita membeli kepada pihak X dengan harga dan  cara bayar yang disepakati.

Demikian juga dengan bangunan, biaya perijinan dan lain sebagainya, bisa digunakan skema hutang ini untuk menjalankannya. Tetapi perlu diingat hal mendasar seperti ditulis pada di atas. Karena hakekatnya kita minta “dibelikan” sesuatu itu dengan tunai kemudian kita bayar dengan harga tertentu dan cara/waktu tertentu ini mengandung resiko yang harus dijelaskan secara rinci berapa, kapan dan bagaimana yang harus kita bayar.

Selain itu perlu juga kedisplinan agar uang yang dimaksudkan untuk membayar tanah, ijin atau bangunan itu digunakan sesuai dengan peruntukannya. Sehingga tidak jatuh pada resiko yang tidak perlu.

Karena akadnya adalah pihak X membelikan tunai kemudian menjual kepada kita dengan harga dan cara bayar tertentu, semua kerugian dan resiko menjadi tanggungan kita sebagai pembeli dengan harga dan cara bayar tertentu. Semua resiko di tangan kita dengan demikian pula semua keuntungan juga ada dalam kuasa kita.

Mengapa ilustrasi skema hutang seperti ini penting?

Sebagian besar kegagalan bisnis property dengan skema hutang adalah pada saat uang hutang dicairkan penggunaannya tidak sesuai dengan maksud dan tujuan berhutang. Skema cashback kpr, skema beli tanah dengan uang muka kemudian diagunkan lalu uangnya digunakan untuk membeli property lainnya, dan skema spekulasi property lainnya sangat berbahaya dan beresiko.

Pemahaman yang benar dan kehati-hatian dalam menimbang resiko harus didahulukan.

  1. Jika mau berbagi

Sekarang jamannya sharing economy, dimana banyak hal bisa dikerjakan bersama-sama. Tanpa perlu berhutang kita bisa mengajak banyak orang untuk berbagi keuntungan dari sebuah proyek property. Tentu harus dipahami juga dengan berbagi keuntungan maka resikonya juga berbagi. Jadi semua pihak yang ikut ambil bagian harus dipastikan mengetahui tidak hanya porsi bagi hasilnya tetapi juga porsi bagi ruginya manakala hal buruk terjadi.

Selain itu hal yang harus menjadi dasar adalah semua orang harus mendapatkan bagi hasil berdasarkan profil resiko yang ditanggung. Jika A beresiko kehilangan uang paling besar maka wajarlah jika A memperoleh bagian paling besar dan seterusnya. Selain itu faktor penting lainnya adalah siapa yang kerja berhak mendapatkan bagian. Misalkan B tidak memiliki uang untuk menjadi modal tetapi melakukan semua pekerjaan yang diperlukan maka B juga patut mendapatkan bagian, baik itu dinamakan gaji, komisi maupun bagi hasil.

 

  1. Kuasai Manajemen Perijinan
  2. Pemecahan sertifikat

Sertifikat yang sesuai dengan kapling yang akan kita jual merupakan produk akhir dari pengurusan sertifikat. Startnya bisa dari berbagai macam, mulai yang terpendek misalkan tanah pekarangan seluas 150m2 yang dipecah 2, maupun yang terjauh misalkan tanah yang masih statusnya basah dengan luas di atas 1 hektar yang mengharuskan pengolahannya menggunakan badan hukum PT.

Untuk menjadi dasar pemahaman, HANYA status pekarangan atau tanah kering yang diijinkan untuk dipecah. Jadi jika menemukan kasus tanah basah/pertanian/sawah maka tidak boleh dipecah. Juga perhatikan zonanya, meskipun tanah untuk peruntukan industry diijinkan dipecah, tapi tanah industry tidak diijinkan sejara legal untuk dijadikan kawasan permukiman.

Untuk tanah yang basah/pertanian dengan zona yang diijinkan untuk dialih fungsikan ke zona perumahakn akan diajukan pemecahan, maka proses pertama yang harus dilakukan adalah proses pengeringan/pengalihan fungsi tanah. Pengurusannya di Badan Pertanahan Nasional Kota/Kabupaten setempat dengan persetujuan pemerintah daerah Kabupaten/Kota. Biayanya bervariasi mulai dari 2ribu rupiah per m2 sampai dengan 30ribu rupiah per m2, bahkan mungkin bisa lebih mahal lagi di beberapa titik yang dianggap strategis.

Untuk tanah basah/pertanian yang akan dibeli dengan badan hukum PT, proses pengeringannya berbeda dengan proses pengeringan perorangan. Karena menurut undang-undang Pokok Agraria, badan hukum PT tidak diijinkan memiliki tanah, maka proses pengeringan tanah pada badan hukum PT lazimnya disebut dengan klarifikasi, yaitu merubah status hak milik menjadi hak guna bangunan atas nama PT.

Jika sudah dipastikan tanah yang dikuasai merupakan tanah kering/pekarangan maka pemecahan dapat dilanjutkan. Berikut beberapa pola pemecahan sertifikat :

  1. Pemecahan sederhana

Biasanya untuk pemecahan sertifikat dengan bidang yang sedikit. Kabupaten/kota memiliki aturan yang berbeda-beda mengenai jumlah sedikit ini, ada yang mengijinkan maksimal sampai 3,4,5 maupun 8. Lebih dari angka yang dimaksud diharuskan mengurus pemecahan perseorangan banyak kapling atau malah pemecahan dengan badan hukum.

Untuk pemecahan sederhana bisa menggunakan jasa notaries/PPAT/biro jasa untuk pengurusannya, bisa juga mengurus sendiri ke Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota setempat. Lazimnya yang harus dipenuhi adalah :

  • Tanah sudah dimiliki/dikuasai sempurna
  • Memilik akses jalan di semua hasil pecahannya
  • Dokumen  kependudukan pemilik/penguasa tanah tersebut
  • Gambar rencana pemecahan
  • Formulir permohonan pemecahan, di dalamnya ada ijin Kepala Desa/Lurah setempat
  1. Pemecahan perseorangan banyak kapling

Tidak semua kabupaten/kota mengijinkan pemecahan perserorangan banyak kapling. Ada beberapa kabupaten/kota yang jika jumlah kapling sudah melebihi aturan pemecahan sederhana maka HARUS diurus dengan badan hukum. Tetapi adapula kabupaten/kota yang mengijinkan pemecahan perserorangan banyak kapling hanya saja hal-hal yang harus dipenuhi lebih banyak dari pemecahan sederhana.

Target utama pengurusan pemecahan perseorangan dengan banyak kapling adalah SITE PLAN yang DISETUJUI Pemerintah Kabupaten/Kota. Karena Site Plan yang disetujui inilah yang menjadi dasar ukuran sertifikat hasil pemecahan. Prosesnya berbeda-beda di masing-masing kabupaten/ kota menyesuaikan dengan aturan teknis setempat. Kuncinya adalah memahami aturan yang berlaku di masing-masing kabupaten/ kota.

Setelah Site Plan yang Disetujui bisa didapatkan maka proses pemecahan bisa dilanjutkan ke lembaga teknisnya yaitu Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota setempat.

Bisa jadi developer meminta bantuan notaries/PPAT atau biro jasa untuk mengurus dokumen-dokumen ini. Bagaimanapun sudah didelegasikan, hal-hal mendasar harus dipahami dan dimengerti agar jika ada masalah dan kesulitan ada pilihan jalan keluar.

  1. Pemecahan dengan badan hukum

Untuk luasan lebih dari 1 hektar atau di beberapa kabupaten/kota yang tidak mengijinkan pemecahan perorangan banyak kapling, maka pemecahan dengan badan hukum merupakan suatu keharusan. Prosesnya kurang lebih sama dengan pemecahan perorangan banyak kapling dengan dokumen yang harus diperoleh sebelum sertifikat pecah adalah SITE PLAN yang DISETUJUI Pemerintah Kabupaten/Kota.

Secara umum untuk luasan lebih dari 1 hektar harus didahuli dengan ijin prinsip dari Kepala Daerah kemudian ijin lokasi dari pemerintah kabupaten/kota setempat. Baru setelah itu bisa dilanjutkan kepada proses klarifikasi dan pemecahan. Di dalam prosesnya biasanya dibutuhkan banyak konsultasi dengan SKPD kabupaten/kota, baik dengan dokumen advis planning maupun tidak.

  1. Pengurusan IMB

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) merupakan produk akhir dari serangkaian dokumen untuk menjelaskan bahwa bangunan yang dibangun merupakan bangunan legal yang diketahui dan sesuai dengan aturan pemerintah kabupaten/kota setempat. Untuk IMB di atas tanah hasil pemecahan sederhana biasanya tidak terlalu rumit, bahkan beberapa kabupaten/kota sudah mendelagasikan wewenang IMB di atas tanah hasil pemecahan sederhana kepada kecamatan setempat.

Namun untuk IMB di atas tanah pemecahan banyak kapling, baik perorangan ataupun badan hukum, prosesnya cukup panjang. Kuncinya ada pada dokumen SITE PLAN yang DISETUJUI Pemerintah Kabupaten/Kota. Dari sinilah konsultasi dan sidang presentasi tentang IMB akan dimulai, sampai produk akhirnya adalah surat IMB tersebut.

Hal yang perlu diperhatikan dalam proses penyusunan IMB ini adalah beberapa aturan teknis yang pasti akan memperngaruhi desain dan siteplan. Di antaranya adalah :

  • GSB (Garis Sempadan Bangunan)

Biasanya dalam satuan m’ dari as jalan. Yaitu jarak bangunan yang diijinkan dari as jalan. Meskipun jalan perumahan/lingkungan beberapa kabupaten /kota melarang rumah dibangun terlalu dekat dengan jalan. Sehingga memahami aturan GSB ini penting dalam mendesain bangunan dan site plan.

  • GSS (Garis Sempadan Sungai)

Merupakan batas jarak yang diijinkan suatu bangunan dari bibir sungai. Jika mendapati lokasi yang akan dikembangkan berbatasan dengan sungai, maka informasi tentang GSS harus diketahui sejak awal untuk perencanaan site plan nya.

  • Tanah Makam

Untuk pemecahan banyak kapling baik perorangan maupun dengan badan hukum, biasanya akan diminta perhitungan Tanah Makam dengan Desa/Kelurahan setempat. Ada yang mengharuskan pembelian tanah makam khusus dan adapula yang menggantinya dengan sejumlah uang retribusi untuk hal ini.

  • KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

Lazimnya dalam satuan prosen, yaitu luas bangunan yang diijinkan dibagi dengan luas kapling. Misalnya tipe rumah 36 di atas kapling seluas 72m2 memiliki KDB 50%. Aturan tentang KDB ini mengikat pada proses IMB sehingga harus dipatuhi agar bisa mendapat persetujuan.

  • IPAL Komunal

Akhir-akhir ini banyak pemerintah kabupaten/kota yang mewajibkan perumahan memiliki sarana Intalasi Pengolahan Air Limbah yang sifatnya komunal. Bahkan beberapa melarang pembuatan septic tank dan peresapan untuk masing-masing rumah, dan mewajibkan agar limbah keluarga dikelola secara komunal di lokasi tertentu di dalam site plan.

 

  1. Pembuatan anggaran proyek

Dengan semua hal yang sudah kita lakukan, membuat anggaran proyek merupakan sebuah rangkuman dari hal-hal yang menjadi variable biaya dalam proses membuat sebuah proyek perumahan ini. Mudahnya anggaran proyek terdiri dari hal berikut :

Hpp Proyek = Harga Tanah + Perijinan + Harga Bangunan + Biaya Operasioanal + Biaya Pajak

 

Harga Tanah

Yang dimaksud harga tanah disini adalah tanah yang sudah matang, dan sudah memperhitungkan biaya sarana dan prasarana di dalamnya. Juga memperhitungkan biaya pajak perolehan, komisi broker/makelar dan biaya awal perolehan tanah lainnya. Perlu diketahui dari 100% luas tanah yang kita beli untuk dikelola sebagai perumahan kadang tidak bisa 100% dijual kembali. Merujuk kepada aturan biasanya aturannya hanya 60% tanah yang boleh dijual kembali, disebut tanah efektif. Yang 40% meliputi fasilitas jalan, ruang terbuka hijau serta fasilitas umum dan social lainnya. Juga masuk di dalam harga tanah ini komponen sarana dan prasarana meliputi jalan, saluran air limbah, dan jaringan utilitas. Semua biaya yang menjadikan tanah matang dan siap bangun masuk dalam komponen ini dibagi luas tanah efektif. Maka kita dapatkan harga pokok tanah efektif/m2, siap dikalikan luas kapling yang akan dijual.

 

Biaya Perijinan

Seperti yang telah diterangkan di atas tentang sertifikat dan IMB yang pasti akan membawa beban biaya yang tidak sedikit maka biaya perijinan akan mudah diperhitungkan per kapling yang akan dijual. Jadi total semua biaya perijinan, kemudian dibagi jumlah kapling yang bisa dijual maka akan didapati biaya perijinan/rumah.

 

Harga Bangunan

Untuk perumahan subsidi tipe bangunan maksimal yang diijinkan adalah tipe 36, dan boleh kurang dari itu. Di dalamnya sudah termasuk sambungan air dan listrik per unit rumah (di luar biaya jaringan).

 

Biaya Operasional

Untuk menjalankan sebuah proyek tentu dibutuhkan biaya operasional, dan anggaran untuk biaya ini dikenakan per unit rumah. Yang meliputi biaya ini antara lain biaya perencanaan, administrasi  dan evaluasi.

 

Biaya Pajak

Untuk perumahan subsidi tipe, dibebaskan dari PPN jika sesuai syarat yang ditetapkan oleh Peraturan Menteri Keuangan nomor 113/PMK.03/2014 yang mengatur syarat dan harga rumah subsidi sampai tahun 2018. Tetapi tetap akan dikenakan pajak penjualan sebesar 5% dari harga jika perorangan dan 2% dari harga jika badan hukum.

 

  1. Regulasi Perbankan

Untuk dapat membangun rumah subsidi, developer harus membuat perjanjian kerja sama dengan Bank yang perperan sebagai penyalur KPR bersubsidi. Salah satu hal pokok yang digunakan oleh Bank sebagai acuan perjanjian kerja sama adalah badan hukum PT. Jadi perjanjian kerja sama dengan Bank untuk menyalurkan KPR bersubsidi ini harus dengan developer berbentuk PT. Meskipun nantinya sertifikat tanah dimana rumah bersubsidi itu dibangun diijinkan atas nama direktur PT, jika ingin menyalurkan KPR bersubsidi harus memiliki PT sebagai landasan. Inilah entry barrier yang cukup memberatkan buat pemula. Karena untuk membuat PT di bidang developer harus memenuhi syarat sebagai usaha jasa konstruksi dengan memperoleh SIUJK.

Setelah memiliiki perjanjian kerja sama dengan Bank. Fleksibilitasnya barulah terasa, karena rumah yang diajukan untuk KPR bersubsidi boleh perorangan atas nama direktur PT yang memiliki kerja sama tersebut. Dimana lokasinya juga tidak harus berada di dalam suatu kawasa perumahan khusus subsidi, bisa hanya 1 atau 2 kapling. Syarat yang mengikat hanya sertifikat pecah sesuai keadaan dan adanya IMB.

 

  1. Eksekusi

 

  • Lakukan pemasaran bersamaan dengan pembangunan
  • Mengumpulkan berkas syarat subsidi calon konsumen
  • Membuat surat penawaran ke Bank
  • Mengajukan realisasi setelah rumah selesai dibangun
  • Memastikan urusan:  pajak,  uang muka dan biaya

 

  1. Bangun dan Pasarkan

Menjual rumah subsidi relatif mudah dikarenakan skema KPRnya yang memang sangat menarik. Selama aturan bakunya dipenuhi menjual rumah subsidi bukan jadi tantangan yang terbesar. Masalah yang sebenarnya ada pada bagian bagaimana membangun rumah subsidi sesuai rencana anggaran bangunan yang telah direncanakan.

Bahkan untuk para kontraktor yang biasa membangunpun biaya 80jt bahkan kadang hanya 60jt harus bisa jadi rumah siap huni yang lengkap. Memang spesifikasi kadang tidak terlalu dipermasalahkan oleh konsumen tetapi tetap saja fase membangun ini merupaka titik krusial sukses tidaknya rumah subsidi yang akan dibangun nanti.

Cara paling mudah jika tidak memiliki kemampuan membangun rumah subsidi sendiri adalah membeli bangunan rumah subsidi kepada pihak yang sudah biasa membangun rumah subsidi. Sehingga resiko kegagalan anggaran di kelompok harga bangunan bisa dihindari. Tentu dengan melihat track record pihak penyedia rumah tersebut dan negosiasi harga dan cara pembayaran yang sesuai dengan format anggaran yang sudah kita rencanakan.

 

  1. Pemberkasan

Pemberkasan data konsumen calon pembeli dan penerima KPR Bersubsidi sama seperti persyaratan pengajuan KPR pada umumnya, hanya ditambah formulir pengajuan KPR bersubsidi. Hanya perlu diingat karena rumah bersubsidi dikhususkan untuk mereka yang belum memiliki rumah, maka untuk orang yang sudah pernah melakukan transaksi pembelian rumah baik tunai maupun KPR tidak disarankan mengajukan KPR Bersubsidi ini, karena akan ditolak oleh system yang ada.

Dokumen standar:

  • fotokopi KTP,
  • akta nikah atau cerai,
  • kartu keluarga, dan
  • NPWP
  • dokumen kepemilikan agunan (SHM, IMB, PBB). Disediakan oleh pihak pengembang beserta surat penawaran.

Dokumen yang perlu disiapkan jika pemohon seorang karyawan yang bekerja untuk perusahaan:

  • slip gaji,
  • surat keterangan kerja dari perusahaan, serta
  • buku rekening tabungan yang menampilkan kondisi keuangan tiga bulan terakhir.

Sementara itu, jika pemohon adalah seorang wiraswasta atau profesional, dokumen tambahan yang diperlukan:

  • bukti transaksi keuangan usaha,
  • catatan rekening bank,
  • SIUP,
  • surat izin usaha lain, seperti surat izin praktik untuk dokter, dan
  • Tanda Daftar Perusahaan (TDP)

 

  1. Surat Penawaran

Surat Penawaran dari developer/pemilik rumah kepada pihak Bank untuk mengajukan KPR rumah subsidi adalah kunci dari KPR Bersubsidi ini diproses pihak Bank. Jika dalam surat penawaran harga jual rumah yang dimaksud lebih dari batas atas yang diijinkan tentu proses KPR Bersubsidi ini tidak akan dilanjutkan.

Jika harga rumah yang disepakati dengan pembeli di atas harga KPR Bersubsidi yang diijinkan, diperlukan kesepekataan bawah tangan antara developer dan calon pembeli tentang bagaimana penyelesaian selisih harga ini. Sehingga penawaran kepada pihak Bank harganya sudah sesuai dengan aturan harga KPR Bersubsidi.

 

  1. Realisasi

Jika pihak Bank menyatakan calon pembeli layak menerima KPR Bersubsidi dan juga mampu mengangsur sesuai ketentuan, pihak Bank akan mengeluarkan surat keputusan pemberian kredit yang jadi pegangan pihak developer dalam pembangunan dan penjualan unit tersebut.

Kemudian setelah rumah dinyatakan siap, akad kredit KPR Bersubsidi bisa dilangsungkan dan Bank membayarkan pembelian rumah tersebut kepada developer sesuai jumlah yang disebutkan dalam surat keputusan pemberian kredit. Termasuk jika ada sejumlah uang yang diblokir dikarenakan belum lengkapnya persyaratan dari developer, semisal IMB, jalan lingkungan yang belum jadi, listrik yg belum terpasang dan lain sebagainya.


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

WhatsApp chat
%d bloggers like this: